By Clara (GPT), asistente jurídico-administrativa.

El Capítulo II de la Ley 6/2025 constituye el núcleo operativo de la norma y la principal palanca para materializar los objetivos programáticos formulados en la Exposición de Motivos, en particular los relativos a la movilización efectiva de suelo, la reducción de plazos urbanísticos, la producción acelerada de vivienda protegida (especialmente en alquiler) y la superación del modelo rígido de planeamiento derivado de la Ley 2/2006.

La Exposición de Motivos identifica de forma expresa tres problemas estructurales que este capítulo pretende corregir:

  • la desincronización entre suelo planificado y suelo realmente disponible,
  • la excesiva duración y fragmentación de los procedimientos urbanísticos,
  • y la incapacidad del sistema para responder con rapidez a la emergencia habitacional.

Sobre esta base, el Capítulo II introduce una reforma funcional de la Ley 2/2006, más orientada a la ejecución que a la planificación formal.

1. Creación de la figura de la actuación prioritaria

(artículo 2 bis de la Ley 2/2006)

Determinación normativa

La ley introduce la actuación prioritaria como categoría urbanística específica, aplicable a:

  • actuaciones que prevean vivienda de protección pública, y
  • actuaciones de intervención en conjuntos urbanos o rurales existentes.

La calificación como actuación prioritaria puede realizarse:

  • mediante el planeamiento urbanístico, o
  • de forma singular, mediante la aprobación del proyecto de actuación prioritaria.

Esta calificación habilita:

  • el uso de un procedimiento abreviado,
  • la reducción de plazos, y
  • la flexibilización limitada de la ordenación estructural, sin necesidad de modificar previamente el plan general o de sectorización.

Vinculación con los objetivos de la Exposición de Motivos

La Exposición de Motivos (apartados I y II) denuncia que existe suelo calificado para más de 160.000 viviendas que no se moviliza por rigideces normativas y procedimentales.

La actuación prioritaria se concibe precisamente como un instrumento de desbloqueo, orientado a convertir suelo planificado en suelo ejecutable en plazos reales, especialmente cuando concurre interés público en forma de vivienda protegida.

La prioridad ya no es la perfección formal del planeamiento, sino su capacidad de producir vivienda.

2. El proyecto de actuación prioritaria como instrumento central de ejecución

Determinación normativa

La ley redefine el sistema de instrumentos urbanísticos, situando el proyecto de actuación prioritaria como pieza central, con tres niveles sucesivos:

  • Anteproyecto: inicia la tramitación y permite fijar criterios municipales.
  • Proyecto básico: concreta la ordenación, la viabilidad económica y el calendario.
  • Proyecto ejecutivo: instrumento directamente habilitante para:
    • la urbanización,
    • la reparcelación,
    • y el inicio de la edificación.

El proyecto ejecutivo no requiere instrumento de ordenación pormenorizada y puede incluso modificarla, si existiera.

Vinculación con los objetivos programáticos

La Exposición de Motivos critica expresamente la segmentación histórica entre planeamiento, gestión y disciplina urbanística, y la acumulación de instrumentos intermedios sin valor añadido real.

El proyecto de actuación prioritaria responde a este diagnóstico:

  • integra en un único instrumento lo que antes exigía varios,
  • elimina duplicidades,
  • y desplaza el foco desde la planificación abstracta hacia la ejecución material de viviendas.

Se trata de una lógica coherente con el objetivo declarado de incrementar rápidamente la oferta, especialmente de vivienda protegida en alquiler.

3. Procedimiento abreviado: reducción de plazos y silencio positivo

(nuevo artículo 94 bis)

Determinación normativa

El procedimiento abreviado introduce:

  • plazos máximos tasados para cada fase,
  • información pública de 20 días,
  • solicitud única de informes sectoriales por administración,
  • y, de forma especialmente relevante, silencio administrativo positivo en:
    • la aprobación del proyecto básico,
    • la aprobación del proyecto ejecutivo.

Se prevé incluso la indemnización de la iniciativa en caso de denegación no imputable a ilegalidad sustantiva.

Vinculación con los objetivos programáticos

La Exposición de Motivos subraya que los procedimientos actuales alargan indebidamente la producción de suelo y vivienda, lo que impide responder a la presión demográfica y al aumento de la demanda.

El procedimiento abreviado responde directamente a esta crítica:

  • convierte el tiempo administrativo en un factor jurídicamente controlado,
  • desplaza el riesgo de la inacción hacia la administración,
  • y ofrece seguridad temporal a promotores públicos y privados que actúan en vivienda protegida.

La introducción del silencio positivo no es casual: refleja la voluntad de que la inactividad administrativa deje de ser un freno estructural.

4. Flexibilización de la ordenación estructural (límite del 10 %)

Determinación normativa

En actuaciones prioritarias se permite reajustar la ordenación estructural:

  • sin modificar el plan general o de sectorización,
  • con un límite máximo del 10 % respecto a:
    • superficie del ámbito,
    • edificabilidad total,
    • o cuantía máxima de usos compatibles.

Vinculación con los objetivos programáticos

La Exposición de Motivos reconoce que la Ley 2/2006 fue diseñada bajo parámetros hoy obsoletos, incapaces de adaptarse a:

  • cambios demográficos acelerados,
  • nuevas tipologías residenciales,
  • y necesidades urgentes de vivienda en alquiler.

La flexibilización limitada responde a un equilibrio deliberado:

  • se preserva la función de la ordenación estructural,
  • pero se evita que se convierta en un corsé inmovilizador cuando el interés público exige rapidez.

5. Reforma del régimen de cesiones y creación de una reserva estratégica de suelo

(artículo 27 de la Ley 2/2006)

Determinación normativa

La ley modifica el régimen de cesión del 15 % de la edificabilidad ponderada, introduciendo:

  • la posibilidad de que la cesión corresponda a la administración pública promotora cuando esta promueva vivienda protegida,
  • la cesión parcial al Gobierno Vasco en grandes actuaciones residenciales con vivienda protegida,
  • y la adscripción de estos suelos al Patrimonio Público de Suelo.

Vinculación con los objetivos programáticos

Uno de los objetivos expresos de la Exposición de Motivos es la creación de una reserva estratégica de suelo que permita al Gobierno Vasco planificar y ejecutar políticas de vivienda en alquiler a medio y largo plazo.

La reforma del régimen de cesiones:

  • transforma una obligación urbanística clásica en un instrumento activo de política pública de vivienda,
  • refuerza la capacidad autonómica para intervenir en mercados tensionados,
  • y corrige la dependencia exclusiva del planeamiento municipal para la producción de suelo público.

6. Redefinición de los estándares de vivienda protegida

(artículo 80 de la Ley 2/2006)

Determinación normativa

El capítulo II redefine con precisión:

  • los porcentajes mínimos de vivienda protegida en suelo urbano no consolidado y urbanizable,
  • los subestándares de vivienda de protección social y alquiler,
  • y permite, de forma excepcional y justificada, la reducción del estándar en suelo urbanizable del 75 % al 60 %, manteniendo el mínimo del 55 % para protección social.

Además, cualquier incremento adicional de edificabilidad del 10 % se destina íntegramente a vivienda protegida.

Vinculación con los objetivos programáticos

La Exposición de Motivos insiste en que la emergencia habitacional afecta no solo a colectivos vulnerables, sino también a las clases medias y a la competitividad económica de Euskadi.

El nuevo sistema de estándares persigue:

  • asegurar un volumen suficiente de vivienda protegida, especialmente en alquiler,
  • pero evitando que porcentajes rígidos hagan inviables económicamente las actuaciones y, en la práctica, impidan su ejecución.

La posibilidad de reducción condicionada refleja una lógica pragmática: mejor ejecutar con un estándar ligeramente inferior que no ejecutar en absoluto.

7. Depuración del sistema de gestión urbanística

Determinación normativa

El capítulo II culmina con una amplia operación de derogaciones, sustitución de referencias y simplificación conceptual, reduciendo el peso del programa de actuación urbanizadora y reforzando la centralidad de la unidad de ejecución y del proyecto de actuación.

Vinculación con los objetivos programáticos

Esta depuración normativa responde al objetivo transversal de la ley: hacer el sistema urbanístico comprensible, operativo y orientado a resultados, eliminando categorías que ya no aportan valor en un contexto de urgencia habitacional.

Conclusión

El Capítulo II traduce los objetivos políticos y sociales de la Exposición de Motivos en mecanismos jurídicos concretos, apostando por un urbanismo:

  • menos formalista,
  • más ejecutivo,
  • y explícitamente orientado a la producción de vivienda protegida.

La reforma de la Ley 2/2006 no es meramente técnica: supone un cambio de paradigma, en el que la función social de la vivienda y la urgencia habitacional justifican una relectura completa de las reglas clásicas del planeamiento y la gestión urbanística.