El Boletín Oficial del País Vasco de hoy, 29 de diciembre de 2025, publica la Ley 6/2025, de 11 de diciembre, de Medidas Urgentes en materia de Vivienda, Suelo y Urbanismo.

Se presenta como una norma de medidas urgentes que reforma de manera transversal el marco jurídico vasco en vivienda, suelo y urbanismo, incorporando además modificaciones relevantes en materia ambiental, turismo (viviendas de uso turístico) y sistema vasco de garantía de ingresos.

Su objetivo central es incrementar la oferta de vivienda —especialmente protegida y en régimen de alquiler—, movilizar suelo disponible y reducir de forma significativa los plazos administrativos, manteniendo las garantías urbanísticas y ambientales. Asimismo, refuerza la efectividad de las zonas de mercado residencial tensionado y dota a las administraciones de nuevos instrumentos de intervención.

A continuación, un resumen ejecutivo de su contenido, realizado por Clara (GPT), mi asistente jurídico-administrativa.

1. Estructura formal de la ley

La ley se articula del siguiente modo:

  • Exposición de Motivos (apartados I a III)
  • Cinco capítulos
  • Cuatro disposiciones adicionales
  • Cinco disposiciones transitorias
  • Dos disposiciones finales

La Exposición de Motivos cumple una función clave de diagnóstico (crisis habitacional, rigidez urbanística, tensión del mercado del alquiler) y de justificación de urgencia, explicando además la lógica interna de las reformas introducidas.

2. Contenido esencial por capítulos

CAPÍTULO I – Disposiciones generales

  • Define el objeto y finalidad de la ley: garantizar el acceso a la vivienda mediante:
    • movilización de suelo,
    • agilización de procedimientos urbanísticos y administrativos,
    • regulación del mercado residencial en contextos tensionados.

CAPÍTULO II – En materia de suelo y urbanismo

(Reforma profunda de la Ley 2/2006, de Suelo y Urbanismo)

Es el núcleo estructural de la ley. Sus principales ejes son:

2.1. Nuevas figuras urbanísticas

  • Actuación prioritaria: actuaciones con vivienda protegida o de regeneración urbana/rural que se declaren como tales.
  • Proyecto de actuación prioritaria, con tres niveles:
    • Anteproyecto
    • Proyecto básico
    • Proyecto ejecutivo
  • Procedimiento abreviado, diseñado para eliminar trámites redundantes.

2.2. Procedimiento abreviado (nuevo artículo 94 bis)

  • Tramitación secuencial y acelerada.
  • Información pública de 20 días.
  • Silencio administrativo positivo en la aprobación del proyecto básico y ejecutivo.
  • El proyecto ejecutivo integra urbanización y reparcelación, haciendo innecesarios instrumentos intermedios.

2.3. Flexibilización de la ordenación estructural

  • En actuaciones prioritarias se permiten ajustes de la ordenación sin modificar previamente el plan.
  • Límite general del 10 % en superficie, edificabilidad o usos compatibles.

2.4. Cesión de plusvalías y reserva estratégica de suelo

  • Reforma del artículo 27 de la Ley 2/2006:
    • Cesión del 15 % de la edificabilidad ponderada.
    • En actuaciones promovidas por administraciones públicas de vivienda, la cesión puede corresponder a la administración promotora.
    • En grandes desarrollos residenciales, parte de la cesión se destina al Patrimonio Público de Suelo del Gobierno Vasco.

2.5. Estándares de vivienda protegida

  • Suelo urbano no consolidado: mínimo 40 % del incremento de edificabilidad residencial a vivienda protegida.
  • Suelo urbanizable residencial: regla general del 75 %, con un mínimo del 55 % para vivienda de protección social.
  • Posibilidad de reducción hasta el 60 %, justificada por viabilidad económica y ejecución inmediata.
  • El incremento adicional del 10 % de edificabilidad en actuaciones prioritarias se destina íntegramente a vivienda protegida.

2.6. Simplificación y depuración normativa

  • Ajustes en programación, delimitación de unidades de ejecución, recepción de urbanización, licencias y primera ocupación.
  • Eliminación progresiva del protagonismo del antiguo programa de actuación urbanizadora.

CAPÍTULO III – En materia de vivienda

(Modificación de la Ley 3/2015, de Vivienda)

3.1. Zonas de mercado residencial tensionado

  • Se consideran incumplimiento de la función social de la vivienda los incumplimientos derivados de la declaración de zona tensionada.
  • Se tipifica como infracción grave el alquiler en estas zonas incumpliendo las medidas específicas.

3.2. Alojamientos dotacionales

  • Posibilidad de implantarlos en suelos calificados como equipamiento sin necesidad de recalificación.
  • Autorización de alojamientos dotacionales en levantes mediante estudio de detalle en parcelas residenciales públicas destinadas a alquiler.

3.3. Impulso a la vivienda en municipios rurales

  • Orientación prioritaria de recursos públicos a municipios rurales o de hasta 3.000 habitantes.

CAPÍTULO IV – En materia ambiental

(Modificaciones de la Ley 10/2021 y de la Ley 4/2015)

El objetivo es sincronizar los procedimientos urbanísticos y ambientales:

  • Posibilidad de que determinados ayuntamientos asuman funciones del órgano ambiental.
  • Nuevo artículo 75 bis: coordinación entre evaluación ambiental estratégica simplificada y tramitación urbanística.
  • Reducción de plazos en actuaciones residenciales.
  • Reglas específicas para suelos con uso residencial protegido en materia de contaminación del suelo, con efectos favorables por falta de resolución en plazo.

CAPÍTULO V – Otras materias

5.1. Instituciones locales

  • Se atribuye al Pleno municipal la competencia para aprobar el proyecto básico de actuación prioritaria.

5.2. Turismo

  • En zonas de mercado residencial tensionado se establece la suspensión automática de nuevas viviendas y habitaciones de uso turístico durante la vigencia de la declaración.

3. Disposiciones adicionales

  • DA 1.ª: reglas para la reducción del estándar de vivienda protegida y su cumplimiento conjunto.
  • DA 2.ª: racionalización de los informes sectoriales, con informes únicos y silencio favorable en supuestos residenciales protegidos.
  • DA 3.ª: contratación pública urgente para promociones de vivienda protegida y alojamientos dotacionales.
  • DA 4.ª: modificaciones en la Ley del Sistema Vasco de Garantía de Ingresos (concepto de domicilio y unidad de convivencia).

4. Régimen transitorio y disposiciones finales

Disposiciones transitorias

  • Regulación puente para:
    • unidades de ejecución no delimitadas,
    • estándares de vivienda protegida en alquiler,
    • planeamientos en tramitación,
    • valoración provisional de suelos de vivienda protegida,
    • aplicación inmediata de reducción de plazos.

Disposiciones finales

  • Cláusula de revisión a los tres años de las principales medidas de flexibilidad urbanística y reducción de estándares.
  • Entrada en vigor: al día siguiente de su publicación en el BOPV.