urbanismo medio ambiente
- Con carácter general, en la interpretación de la facultad de resolver las obligaciones recíprocas del artículo 1.124 del Código Civil, es sabido que la jurisprudencia establece que un retraso moderado en el plazo de entrega de una vivienda no faculta al comprador a resolver el contrato privado de compraventa, pudiendo el vendedor reclamar su cumplimiento, el pago del resto del precio y el otorgamiento de de la correspondiente escritura.
- Pero esta Sentencia que comento hoy aclara expresamente, desestimando un recurso de casación por interés casacional, que se produce una especialidad en los contratos sujetos a la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, de forma que en éstos, sea cual sea el retraso, el comprador puede resolver el contrato una vez transcurrido el plazo establecido en el mismo, y siempre que el vendedor no le haya convocado aún para la entrega de la vivienda.
- En vía administrativa, con las medidas provisionales del artículo 72 Ley 30/1992, para asegurar la eficacia de la resolución que pudiera recaer.
- También en vía de recurso administrativo, conforme al artículo 111 Ley 30/1992 si, previa ponderación razonada entre el perjuicio al interés público o a terceros y el perjuicio al recurrente, se acredita que la ejecución causaría perjuicios de imposible o difícil reparación, o la impugnación se fundamenta en alguna de las causas de nulidad de pleno derecho del artículo 62.1.
En vía jurisdiccional, en virtud de los artículos 129 y 130 LJCA, siempre con la finalidad de asegurar la efectividad de la sentencia, cuando la ejecución del acto administrativo pudiera hacer perder su finalidad legítima al recurso, y siempre también con una previa valoración circunstanciada de todos los intereses en conflicto, pudiendo denegarse la medida cautelar si se siguiera una perturbación grave de los intereses generales o de tercero. Un ejemplo de medida cautelar, desestimada en ese caso, puede encontrarse en la STS 1744/2004, de 15 de marzo de 2004, de la Sala III, Rec. 6127/2001.
- La LSUPV autonómica no puede permitir que el planeamiento municipal adscriba a una actuación integrada en suelo urbano no consolidado los sistemas generales exteriores a su ámbito.
- Por tanto, los propietarios de suelo urbano no consolidado tienen únicamente el deber de ceder los suelos para sistemas generales incluidos dentro del ámbito de su actuación integrada.
Y, por lo que se refiere a la obligación de costear la urbanización de estos sistemas generales incluidos dentro de su ámbito, la STC 94/2014 afirma que una interpretación sistemática de los arts. 138.2 y 53.1 f) LSUPV, lleva a la conclusión de que esa obligación no afecta a cualesquiera sistemas generales incluidos, sino que se limita, tal y como establece el art. 53, a cuando «resulten funcionalmente necesarios para el desarrollo de uno o varios ámbitos de ordenación concretos».
Suelos urbanos a efectos catastrales
Aunque la Sentencia es de hace un año y suficientemente conocida, quiero recogerla aquí, como otras veces, para tenerla a mano junto con otras resoluciones relevantes.
En la Sentencia nº 2159/2014, de 24 de mayo, Rec. 2362/2013, Ponente Excmo. Sr. D. Emilio Frías Ponce, el Tribunal Supremo dejó clara la distinción entre suelos urbanos y suelos rústicos a los efectos de la Ley del Catastro y su valoración catastral, con la importante incidencia que tal determinación tiene en la base imponible de impuestos como el que grava los Bienes Inmuebles (IBI) y otros.
El Tribunal Superior de Justicia de Extremadura dictó una Sentencia que, en opinión del Abogado del Estado, era gravemente dañosa para el interés general, por lo que interpuso el Recurso de Casación en interés de ley que resolvió la STS que comentamos.
En síntesis muy sintética, el Abogado del Estado entendía que todo el suelo urbano y urbanizable, conforme al planeamiento municipal de cada localidad, se integraba en el concepto de suelo urbano catastral, mientras que el TSJ de Extremadura había interpretado que sólo podría incluirse en dicho concepto, aparte del suelo propiamente urbano, el urbanizable dotado de ordenación urbanística de desarrollo, es decir, preparado ya para ser ejecutado, y no el suelo urbanizable que el planeamiento dejara meramente delimitado pero posponiendo su desarrollo para un momento posterior.
Se trata de la interpretación del artículo 7.2.b) del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, puesto en relación con las diversas clasificaciones y situaciones de suelo que se contemplan en la variadísima legislación urbanística de las comunidades autónomas.
Art. 7.2.b) TRLCI: «Se entiende por suelo de naturaleza urbana: b) Los terrenos que tengan la consideración de urbanizables o aquellos para los que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, siempre que estén incluidos en sectores o ámbitos espaciales delimitados, así como los demás suelos de este tipo a partir del momento de aprobación del instrumento urbanístico que establezca las determinaciones para su desarrollo.»
Para Extremadura, su TSJ lo había expuesto con meridiana claridad (la fundamentación suficiente para comprender su argumento completo se contiene en la propia STS):
«Pues bien, a juicio de la Sala, una interpretación lógica y sistemática del artículo 7.2 del Real Decreto Legislativo 1/2004 lleva a la conclusión de que sólo pueden considerarse bienes "urbanos", a efectos catastrales, los inmuebles considerados por el Plan General como urbanizables cuando el desarrollo de su actividad de ejecución no dependa de la previa aprobación del instrumento urbanístico que tiene por finalidad su ordenación detallada. (...)No es “urbano” el resto del suelo urbanizable, por exigir para su desarrollo un Plan Parcial o un Programa de Ejecución y, por tanto, no puede considerarse sectorizado o delimitado».
Para dar una respuesta común para todo el territorio nacional, el TS se enfrenta a la amplia variedad de terminología urbanística autonómica:
«Pues bien, después de la sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, (...) hay que reconocer que las leyes autonómicas designan los terrenos urbanizables con denominaciones diversas.En efecto, algunas leyes autonómicas distinguen entre suelo urbanizable sectorizado y suelo urbanizable no sectorizado; otras entre suelo urbanizable delimitado y suelo urbanizable no delimitado; otras entre suelo urbanizable priorizado y suelo urbanizable no priorizado; otras en fin, entre suelo urbanizable programado y suelo urbanizable no programado.
Incluso, dentro del suelo urbanizable sectorizado, esto es, aquél que el plan general destina a ser urbanizado para completar o expandir el núcleo correspondiente estableciendo la delimitación de sectores, existen normativas que clasifican dicho suelo en suelo sectorizado ordenado y no ordenado, siendo el suelo sectorizado ordenado aquel suelo para el que el plan general establece directamente su ordenación pormenorizada de forma que se pueda proceder a su ejecución sin tramites de ordenación ulterior constituyendo el suelo urbanizable sectorizado no ordenado aquellos terrenos que el plan general considera susceptibles de urbanización, previa su ordenación pormenorizada mediante el correspondiente plan, en las condiciones y los términos establecidos por el plan general .»
Y, por fin, consigue destilar una definición común, rechazando los argumentos del Abogado del Estado y ratificando la opinión del TSJ de Extremadura:
«SEXTO.- Ante esta realidad, hay que interpretar que el legislador estatal , en el artículo 7.2.b) controvertido ha utilizado una amplia fórmula para recoger todos los supuestos posibles que con independencia de la concreta terminología urbanística pueda englobar a esta clase de inmuebles.Ahora bien, no cabe sostener, como mantiene el Abogado del Estado, que todo el suelo urbanizable sectorizado o delimitado por el planeamiento general tiene per se la consideración catastral de suelo urbano, sin distinguir si se encuentra ordenado o no ordenado, y que el artículo 7 sólo excluye de tal consideración al urbanizable no sectorizado sin instrumento urbanístico aprobado que establezca las determinaciones para su desarrollo.
Antes, por el contrario, hay que entender que el legislador catastral quiso diferenciar entre suelo de expansión inmediata donde el plan delimita y programa actuaciones sin necesidad de posteriores tramites de ordenación, de aquel otro que, que aunque sectorizado carece de tal programación y cuyo desarrollo urbanístico queda pospuesto para el futuro, por lo que a efectos catastrales sólo pueden considerarse suelos de naturaleza urbana el suelo urbanizable sectorizado ordenado así como el suelo sectorizado no ordenado a partir del momento de aprobación del instrumento urbanístico que establezca las determinaciones para su desarrollo. Antes de ese momento el suelo tendrá, como dice la sentencia recurrida, el carácter de rústico.
Si no se aceptara esta interpretación, perdería de sentido el último inciso del precepto, cuando dice que “los demás suelos de este tipo a partir del momento de aprobación del instrumento urbanístico que establezca las determinaciones para su desarrollo”, porque este momento no puede ser el momento de sectorización o delimitación del terreno urbanizable, si éste se disocia del momento de aprobación del instrumento urbanístico de desarrollo».
Para la Comunidad Autónoma del País Vasco, que es donde ejerzo, eso significa que queda fuera del concepto de suelo urbano catastral todo el suelo urbanizable no sectorizado y el sectorizado pendiente de ordenación pormenorizada hasta que se apruebe su Plan Parcial.
O dicho al contrario, es suelo de naturaleza urbana a efectos catastrales todo el suelo urbano, el suelo urbanizable sectorizado para el que el planeamiento municipal establezca además la ordenación pormenorizada y el resto del suelo urbanizable sectorizado sólo a partir de la aprobación del Plan Parcial.
Pero la definición del TS es suficientemente expresiva como para aplicarla sin problema en cada comunidad autónoma. Por una vez.
Importante aclaración del TS sobre resolución de contrato por retraso en la entrega de vivienda en construcción
La Sentencia nº 778/2014, de 20 de enero de 2015, de la Sala Primera del Tribunal Supremo (Ponente Excmo. Sr. FRANCISCO MARIN CASTAN, Rec. nº 196/2013), de la que he tenido noticia or la página de Iustel, establece con meridiana claridad una distinción importante en materia de compraventa de viviendas:
El supuesto de hecho gira en torno, como hemos dicho, de un contrato expresamente sujeto al régimen de garantías de la Ley 57/1968:
FJ 2º: «La estipulación décima, denominada "Garantía", sujetaba las cantidades entregadas por los compradores a cuenta del precio al régimen de la Ley 57/1968, de 27 de julio, y de la disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre; identificaba la cuenta especial en la que dichas cantidades habrían de ingresarse, abierta en La Caixa; obligaba a la vendedora a devolvérselas a los compradores, con el interés correspondiente según la legislación aplicable, "en el caso de que la construcción del edificio no se terminase en el plazo convenido o no se obtuviera la Licencia de Primera Ocupación correspondiente"».
Y la Sentencia, que se extiende con mucha precisión en la descripción del supuesto de hecho, del íter procesal seguido en las diversas instancias y de los motivos de recurso de casación, extraordinario por infracción procesal y casación por interés casacional, resume también con una impecable síntesis el objeto de su decisión:
FJ 5º in fine: «Se trata de determinar, en suma, si el art. 3 de la Ley 57/68 contiene un régimen especial para las compraventas de vivienda comprendidas dentro de su ámbito de regulación que permite al comprador resolver el contrato por retraso en la entrega de la vivienda aun cuando este retraso no sea especialmente intenso o relevante.»
La Sentencia comienza recogiendo el tenor literal del precepto examinado:
«El párrafo primero del art. 3 de la Ley 57/68 dispone lo siguiente: “Expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el cesionario podrá optar entre la rescisión del contrato con la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el 6 por 100 de interés anual, o conceder al cedente prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo periodo con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda.”»
Examina la doctrina contenida en la STS de 9 de junio de 1986 que el recurrente ofrece como contraste para sostener el interés casacional, y adopta con claridad la decisión de abandonar definitivamente la interpretación que hacía en aquella sentencia:
«Esta Sala, reunida en pleno, considera que no procede reiterar la interpretación del art. 3 de la Ley 57/68 contenida en su sentencia de 9 de junio de 1986.»
Los motivos de dicha decisión, que están recogidos en el apartado 3º del Fundamento Jurídico 6º, son dignos de lectura, porque hacen un buen repaso de la evolución de la jurisprudencia en esta materia y la creciente protección de la posición del comprador frente al vendedor, sobre todo cuando aquél es consumidor y éste promotor profesional. Sin embargo, se pueden leer en la propia Sentencia y su cita aquí haría demasiado larga esta reseña.
En definitiva, la Sentencia de 20 de enero de 2015 que vengo comentando alcanza su conclusión final y establece que, en la línea de la evolución anterior, procede igualmente reconocer un régimen especial en beneficio del comprador, en los contratos sometidos a la citada Ley 57/1968:
FJ 6º.3: «3.ª) Pues bien, avanzando en la misma línea procede declarar ahora que el incumplimiento por el vendedor del plazo estipulado para la terminación y entrega de la vivienda justifica, conforme al art. 3 de la Ley 57/68, la resolución del contrato a instancia del comprador, siempre que, como resulta de la sentencia del pleno de esta Sala de 5 de mayo de 2014 (rec. 328/2012 ), el derecho a resolver se ejercite por el comprador antes de ser requerido por el vendedor para el otorgamiento de escritura pública por estar la vivienda ya terminada y en disposición de ser entregada aun después de la fecha estipulada para su entrega.Lo anterior significa que el art. 3 de la Ley 57/68 introduce, en los contratos comprendidos dentro de su ámbito de aplicación, una especialidad consistente en que el retraso en la entrega, aunque no sea especialmente intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que justifica la resolución del contrato por el comprador. Esta especialidad, a su vez, determina que en el ámbito especial regulado por la Ley 57/68 no sea aplicable la doctrina jurisprudencial que, interpretando la norma de ámbito general del art. 1124 CC, considera que el retraso de una parte contratante en el cumplimiento de sus obligaciones no constituye, por regla general, un incumplimiento de tal grado que justifique la resolución del contrato a instancia de la otra parte contratante.»
Así, se debe concluir que, para los contratos sujetos a la Ley 57/1968, cuando se produce un retraso en la finalización de la construcción y la entrega de las viviendas, el comprador puede resolver de inmediato el contrato de compraventa, aunque el retraso sea mínimo. Pero si no manifiesta nada y el promotor, finalmente, concluye la edificación y le convoca para el otorgamiento de escritura, el contrato debe cumplirse.
El Supremo suspende la prohibición de medidas cautelares del Reglamento de Costas
El BOE nº 120, de 20 de mayo de 2015, ha publicado el Auto de la Sala III del Tribunal Supremo, de 23 de marzo de 2015, estimando la adopción de la medida cautelar solicitada en el marco de un recurso contencioso-administrativo contra el nuevo Reglamento General de Costas.
«La Sala acuerda:1.º Ha lugar a la adopción de la medida cautelar instada por la parte demandante, limitadamente en lo que concierne la suspensión de la eficacia del artículo 14.3 del Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre, Reglamento General de Costas. Sin costas.
2.º Publíquese la suspensión de la vigencia del artículo 14.3 del Reglamento General de Costas (Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre) en el Boletín Oficial del Estado.»
El Auto completo, del Magistrado Excmo. Sr. D. José Juan Suay Rincón, se puede leer en este enlace. No admite la medida de suspensión de todo el Reglamento General de Costas, limitándola a este concreto párrafo 3 del artículo 14.
Ha sido objeto de recurso de aclaración, denegado en este otro Auto de 28 de abril.
En fin, ¿qué quiere decir la suspensión de vigencia acordada por el Tribunal Supremo?
El artículo 14.3 va un paso más allá que el artículo 10 de la Ley de Costas, prohibiendo, no ya los interdictos, sino cualesquiera medidas cautelares en los procedimientos en los que la Administración General del Estado ejercita sus facultades de investigación y recuperación posesoria de bienes de dominio público marítimo-terrestre.
En efecto, el artículo 10 de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas, reza así:
«Artículo 101.La Administración del Estado tiene el derecho y el deber de investigar la situación de los bienes y derechos que se presuman pertenecientes al dominio público marítimo-terrestre, a cuyo efecto podrá recabar todos los datos e informes que considere necesarios y promover la práctica del correspondiente deslinde.
2.Asimismo tendrá la facultad de recuperación posesoria, de oficio y en cualquier tiempo sobre dichos bienes, según el procedimiento que se establezca reglamentariamente.
3.No se admitirán interdictos contra las resoluciones dictadas por la Administración del Estado en ejercicio de las competencias configuradas en la presente Ley y de acuerdo con el procedimiento establecido.»
Pero el artículo 14 del Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de Costas, que reproduce casi literalmente el precepto de la Ley, va más allá con un cambio pequeño pero importante:
«Artículo 14. Potestades de la Administración General del Estado sobre los bienes de dominio público marítimo-terrestre.1.La Administración General del Estado tiene el derecho y el deber de investigar la situación de los bienes y derechos que se presuman pertenecientes al dominio público marítimo-terrestre, a cuyo efecto podrá recabar todos los datos e informes que considere necesarios y promover la práctica del correspondiente deslinde.
2.Asimismo tendrá la facultad de recuperación posesoria, de oficio y en cualquier tiempo, sobre dichos bienes según el procedimiento establecido en el artículo 16 de este reglamento.
3.No se admitirán medidas cautelares contra las resoluciones dictadas por la Administración General del Estado en ejercicio de las competencias configuradas en la Ley 22/1988, de 28 de julio, y de acuerdo con el procedimiento establecido (artículo 10 de la Ley 22/1988, de 28 de julio).»
El interdicto civil siempre ha estado vedado a los particulares afectados por la facultad de las Administraciones para recuperar la posesión de los bienes de dominio público (de toda índole, municipales, marítimo-terrestres, etc.), porque esa facultad pública tiene ella misma la consideración de interdicto administrativo o interdictum proprium.
Pero las medidas cautelares sí han sido posibles en este ámbito, cumpliendo los requisitos que las leyes generales establecen para cada una:
Por eso, la novedad introducida por el artículo 14.3 del Reglamento General de Costas, que prohíbe también las medidas cautelares de todo orden y, por tanto, convierte en absolutamente ejecutivos los actos administrativos en materia de recuperación posesoria de bienes de dominio público marítimo-terrestre, es llamativa y con bastantes visos de ser contraria a la Ley.
El Auto del Tribunal Supremo que venimos citando reflexiona acerca de si, por su ubicación en un Reglamento, la prohibición de medidas cautelares alcanza únicamente a las administrativas, pero le resta importancia a tal disquisición, por cuanto que estima que su decisión cautelar al respecto, sin prejuzgar el fondo del asunto, debe ser la misma.
Por tanto, y por ahora, el Supremo ha acordado la medida cautelar contra la prohibición de medidas cautelares, suspendiendo la vigencia del referido artículo 14.3. A ver qué resuelve finalmente en Sentencia.
Propiedad administrativa temporal sobre inmuebles, en el blog de Urbaniker
Iñigo Maguregi es letrado urbanista, impulsor de la Ley del Suelo y Urbanismo del Pais Vasco y experto en políticas de vivienda, y tiene un blog (Urbaniker), que se caracteriza, en mi opinión, no sólo por exponer temas de interés en las materias de su especialidad, cosa que hace con detalle y exhaustividad, sino por detectar problemas y proponer soluciones, logrando que sus opiniones vayan más allá de la mera descripción y alcancen un nivel de reflexión jurídica verdaderamente necesaria para impulsar el Derecho un paso más cada día.
Recomiendo una visita pausada por todo el blog, pero en esta ocasión quiero destacar el último de sus artículos, titulado Propiedad temporal y compartida de la vivienda, porque hace justamente lo que antes decía: parte de la descripción de una institución jurídica novedosa, aparentemente civil, para aplicarla a un problema de índole administrativa que conoce bien y proponer una solución innovadora que me ha parecido verdaderamente interesante.
En primer lugar, describe las dos instituciones jurídicas que se están creando en Cataluña, por medio de un proyecto de ley que se está tramitando ya en su Parlamento, con la finalidad de crear nuevas opciones para el acceso a la vivienda, dificultado en la actualidad por el escaso mercado de alquiler y la ausencia de financiación para la compraventa:
«La propiedad compartida de la vivienda consiste en que una persona va adquiriendo de forma progresiva la plena propiedad de la vivienda por partes. (...) viene a sumar una nueva figura a las ya tradicionales del alquiler (con o sin opción de compra) y la plena propiedad y a la no tan común figura del derecho de superficie para facilitar el acceso a la vivienda a las personas que buscan su primer acceso.La propiedad temporal consiste, como su nombre indica, en convertir a una persona en plena propietaria de una vivienda (con plenitud de efectos) pero sólo durante un tiempo, que está previamente determinado en el contrato (entre los 6 y 99 años). Para ello esta persona habrá de abonar sólo una parte de su precio total.»
Pero no se queda ahí, sino que pasa a la reflexión jurídica, a la imaginación que requiere la innovación, y se pregunta si estas fórmulas, sobre todo la de la propiedad temporal, puede tener su aplicación en el Derecho Administrativo, particularmente en las dificultades que encuentra la Administración, sobre todo la local, para la ejecución subsidiaria sobre bienes inmuebles.
«Por ejemplo, a mí se me antoja la institución de la propiedad temporal como una fórmula jurídica que ayudaría a la hora de resolver el problema de la financiación por el que se impide, en la práctica, la puesta en marcha de la ejecución sustitutoria por parte de las Administraciones Públicas. Pensemos por ejemplo en una orden de ejecución incumplida por propietarios de viviendas en la rehabilitación de un edificio, mayormente desocupado o con muchos inquilinos.»
El problema es que, incluso en los casos en que los Ayuntamientos disponen de recursos para ejecutar subsidiariamente una orden de rehabilitación de un inmueble, no tienen forma sencilla de recuperar esas cantidades a cuenta de los verdaderos responsables, y acaban abocados al embargo del inmueble rehabilitado y a la espera de su realización futura.
Con la fórmula de la propiedad temporal que propone Iñigo Maguregi, la Administración se convierte en dueña del inmueble rehabilitado durante el plazo fijado, y en ese tiempo tiene la posibilidad de recuperar el dinero gastado, o al menos intentarlo, y de paso destinar el inmueble a políticas sociales:
«De esta forma, la Administración Pública podría disponer de forma inmediata (aunque de forma sólo temporal) de la plena propiedad de las viviendas resarciéndose de todos los costes y gastos incurridos (cobrando al mismo tiempo las multas impuestas) mediante el posterior arrendamiento de estos inmuebles temporalmente adquiridos en favor de los antiguos arrendatarios (derecho de retorno) o bien poniendo las viviendas rehabilitadas desocupadas a disposición de otras terceras personas necesitadas del acceso a la vivienda (por compra o alquiler) a un precio accesible.»
A mí me da la impresión de que es una fórmula muy apropiada para viviendas desocupadas, y también para las arrendadas, pues los inquilinos simplemente cambian de dueño-arrendador y pasan a pagar la renta al Ayuntamiento, en lugar de pagársela al propietario que incumplió la orden municipal de ejecución.
Pero me parece más complicada en el caso de propietarios para quienes constituya la vivienda habitual, y que incumplan la orden de ejecución por falta de capacidad de pago. Si pasan a abonar una renta a la Administración, es desde luego un sistema muy imaginativo para pagar a plazos la rehabilitación que no podían acometer antes. Pero si hay, en efecto, una auténtica carencia de recursos y de capacidad de pago, la cuestión puede complicarse.
En cualquier caso, la idea de Urbaniker me parece más que interesante. Y estimulante, cosa que ocurre pocas veces y se agradece.
Valoración de sistemas generales a expropiar en la jurisprudencia que empieza a aplicar el TRLS de 2008
Valioso artículo de Miguel Sánchez Morón en la página de El Derecho, titulado «La nueva jurisprudencia del 2014 sobre la valoración de los sistemas generales a efectos de expropiación forzosa», en el que analiza dos sentencias que permiten empezar a vislumbrar los criterios de aplicación de la nueva regulación de valoración de suelos establecida por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo.
Por un lado, la Sentencia número 141/2014, de 11 de septiembre de 2014, del Tribunal Constitucional, dictada en los recursos de inconstitucionalidad acumulados núms. 6963-2007, 6964-2007, 6965-2007 y 6973-2007.
Por el otro, la Sentencia número 4550/2014, de 27 de octubre de 2014, de la Sección 6ª de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo, dictada en el Recurso nº 6421/2011.
El panorama, desde el punto de vista del derecho a la propiedad privada, es demoledor, pues el Estado se ha hecho un traje a medida, el legislativo se lo ha confeccionado al ejecutivo, para rebajar los justiprecios de las expropiaciones alcanzando cotas auténticamente confiscatorias.
La Sentencia del Tribunal Constitucional, con algún matiz, bendice la nueva legislación, y la del Tribunal Supremo la aplica a rajatabla, pero el artículo que enlazo apunta alberga aún alguna esperanza.
«Declara esta importante Sentencia [la del TC] que la opción del legislador de desligar la valoración del suelo de su clasificación urbanística persigue paliar la especulación y que eso es conforme con lo que ordena el artículo 47 de la Constitución. Ahora bien, la Sentencia 141/2014 cuenta con varios votos particulares, que subrayan que la nueva valoración del suelo no urbano pero sí urbanizable no cumple la garantía de indemnidad de la propiedad privada, que deriva del artículo 33 de la Constitución, ni permite respetar el justo equilibrio entre los intereses generales y los derechos de propietario expropiado, que exige la jurisprudencia europea. De hecho, la propia Sentencia viene a reconocer implícitamente que quizá en algunos casos la aplicación de los nuevos criterios legales de valoración podría ser contraria a los derechos (constitucionales, se entiende) de los propietarios, por lo que su conclusión “no cierra en modo alguno el paso a ulteriores pretensiones de los particulares ante la jurisdicción ordinaria” e incluso al eventual planteamiento de una cuestión de inconstitucionalidad.»
La primera Sentencia de la jurisdicción ordinaria, la del Tribunal Supremo ya citada, arroja un jarro de agua fría a los propietarios de suelo, pero habrá que seguir defendiendo un adecuado equilibrio entre el derecho a la propiedad privada y su función social, que no signifique la cuasi-nacionalización del suelo.
«Puede que esta línea jurisprudencial se consolide sin más en el futuro. Y puede también que el Tribunal Supremo vaya deduciendo algunos matices en función de las circunstancias de cada caso, tal como permite la propia doctrina constitucional. En cualquier caso, será necesario tener en cuenta las dos sentencias a que nos hemos referido aquí en la tramitación de los expedientes de justiprecio de las expropiaciones urbanísticas.»
Doble garantía en las permutas por obra futura
Reconozco que, en cuanto oigo o leo los términos “derecho concursal”, mis escasas neuronas se funden y todo lo demás a partir de ese momento se me hace completamente incomprensible. Incidentes, calificaciones, masas, contramasas, algo me pasa que me hace impermeable a la absorción de la terminología de las quiebras empresariales.
Pero me he encontrado esta Sentencia del Supremo de 24 de febrero de 2015 y el supuesto de partida es uno que conozco mejor, así que me he puesto a leer y he conseguido llegar hasta el final. Sienta bien, lo recomiendo. Es como la primera vez que se consigue andar en bici.
El caso es el de una permuta de terreno por obra futura. Yo soy un particular dueño de un suelo en el que se puede construir, y se lo cedo a una empresa promotora para que, en efecto, construya. Cuando haya acabado, en pago del precio del suelo, me tiene que entregar un número de las viviendas construidas.
Total, que la empresa se va a pique, las viviendas nunca se entregan y yo, que tenía un terreno y estaba feliz porque iba a tener un porrón de pisos, me veo perdido en un concurso, que no es un juego de esos de la tele, sino una interminable cola de gente, como la del paro, pero con menos esperanza de cobrar ni para el bocata.
Presento mis papeles en el concurso y me dicen que muy bien, que tiene usted razón y que le debemos mucho dinero, pero póngase al final de esa cola, a ver si hay suerte, porque su crédito es de los normalillos.
Pero, oiga, que mi permuta tenía una doble garantía: me entregaron un aval, que el banco no ha querido ejecutar (esa parte no se explica bien en la sentencia, y la verdad es que da escalofríos), y también estaba garantizada con condición resolutoria inscrita en el registro. Dice ese libro gordo de Petete (Ley 22/2003 Concursal, que no es un libro muy gordo pero parece un manual de brujería), que si tengo una condición resolutoria, lo mío es un crédito con privilegio especial, y tengo que estar ahí arriba en la cola.
El Juzgado de lo Mercantil y la Audiencia Provincial dicen que nones, que crédito ordinario, vulgar, ande y vuelva a casa y no moleste.
Pero hete aquí que el Tribunal Supremo, en una de esas raras ocasiones en las que llegas a la cumbre y se abre el cielo y se oyen las trompetas de miles de querubines, estima el recurso de casación y dice que sí, ¡que es un crédito con privilegio especial! ¡Aleluya!
«3. El motivo debe estimarse por las razones que exponemos a continuación.El art. 90.1.4º LC establece que son créditos con privilegio especial los que resulten del precio de la cosa vendida con condición resolutoria, que los equipara, a estos efectos, a las cláusulas de reserva de dominio y de prohibición de disponer.
Para que puedan gozar de este privilegio especial es necesario que figuren las garantías con los requisitos y formalidades previstos en su legislación específica para su oponibilidad a terceros, conforme prevé el art. 90.2 LC.
Es evidente que, en el presente supuesto, el crédito que ostentan los recurrentes resulta de una escritura pública otorgada por los mismos con Pavimentos Moraga, S.C.L, el 18 de enero de 2006, ante el Notario don Miguel Ángel Vicente Martínez, no 148 de su protocolo, calificada de permuta de finca urbana por obra nueva, en la que aparecen las estipulaciones sexta y séptima que se han dejado reproducidas en el fundamento de derecho primero 1 de la presente resolución, que incluyen la controvertida condición resolutoria. Condición debidamente inscrita, respecto de la que la hoy concursada pretendió la rectificación de los asientos del Registro de la Propiedad para su cancelación. Solicitud que le fue denegada por el Registrador encargado del registro público y, frente a cuya denegación, la parte recurrida interpuso recurso gubernativo ante la DGRN, que resolvió desfavorablemente para quien impugnaba la calificación, señalando que la existencia de la condición resolutoria no era un error, y que, para su modificación o rectificación o anulación, sólo podría realizarse mediante el consentimiento del o de todos sus titulares registrales o bien mediante una resolución judicial recaída en juicio declarativo.»
¿Y qué hemos aprendido hoy, Espinete? Que no basta con un aval para garantizar las permutas por obra futura, que es todo lo que hacías hasta ahora, sino que tienes que inscribir una condición resolutoria en el Registro de la Propiedad, para que sea oponible a terceros y, en caso de concurso de acreedores, tengas un privilegio especial y puedas ponerte arriba en la cola. Chis pun.
La sentencia, pinchando en el título del post.
STC sobre constitucionalidad del artículo 138.2 de la Ley de Suelo y Urbanismo del País Vasco
A muchos nos pareció excesiva la carga urbanizadora que estableció la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo del País Vasco (LSUPV) a los suelos urbanos no consolidados, pero pocos se tomaron la molestia de discutirla en artículos, publicaciones o demandas y, como ocurre tan frecuentemente, sólo quienes merecen el apelativo de juristas llevaron el debate por la vía adecuada, sometiéndolo a la consideración del Tribunal Constitucional.
La Sección 2ª de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco planteó cuestión de constitucionalidad respecto de los artículos 53.1.f) y 138.2 LSUPV, porque en su opinión contradecían al artículo 14.2 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones (LRSV), vigente al tiempo de la aprobación del planeamiento municipal objeto del recurso contencioso-administrativo del que derivó dicha cuestión de constitucionalidad.
Los citados preceptos de la LSUPV establecerían, para los suelos urbanizables y los urbanos no consolidados, no sólo el deber de ceder gratuitamente el suelo necesario para las redes de sistemas generales, sino también el de costear o financiar su ejecución. Dado que el artículo 138.2 permitiría adscribir estos sistemas generales a una actuación integrada, el deber podría extenderse a cualquier sistema general de utilidad para el municipio, aunque no estuviera directamente vinculado al ámbito de la actuación integrada.
Como he dicho, a muchos nos pareció excesiva esa carga urbanizadora, y que podría estar limitando las condiciones de igualdad en el ejercicio del derecho a la propiedad privada, hasta el punto de ser inconstitucional por invadir la competencia exclusiva del Estado, pero tocaba que alguien discutiera estas cosas donde deben ser discutidas.
En definitiva, la Sentencia 94/2014 del Pleno del Tribunal Constitucional, de 12 de junio de 2014, ha resuelto la cuestión de inconstitucionalidad, aclarando de forma muy precisa el alcance de los deberes de los suelos urbanos no consolidados, respecto de la cesión de suelo para sistemas generales y la financiación de su ejecución.
Comienza la STC explicando el régimen derivado de la LRSV: el artículo 18 LRSV permite adscribir suelos de sistema general exteriores al ámbito en el caso de los suelos urbanizables, pero no para los suelos urbanos no consolidados; para éstos, el art. 14.2 LRSV establece que los suelos de sistema general de cesión obligatoria para sus propietarios son únicamente los que se encuentran incluidos o comprendidos dentro de su ámbito.
En todo caso, como dice la STC 94/2014 que venimos citando, el deber de ceder esos suelos para sistemas generales no conlleva que los propietarios deban costear su urbanización. En este punto, el TC cita la jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo, «ni los propietarios de suelo urbanizable (art. 18 LRSV) ni los propietarios de suelo urbano no consolidado (art. 14.2 LRSV) deben costear la urbanización de los terrenos que, por servir a las necesidades del municipio en general, hayan sido incluidos o adscritos, en el primer caso, incluidos en el caso del suelo urbano no consolidado, para su obtención. La obligación de urbanizar contemplada en el 14.2 e) LRSV, sólo alcanza la urbanización interior del ámbito en lo que resulta necesario para dotarle de los servicios urbanos que éste requiere, pero no así los que requiere el municipio en general».
Esta regulación, tal y como razona la STC 94/2014, pertenece al régimen estatutario de la propiedad, esto es, a los derechos y deberes de los propietarios del suelo, que forma parte de las condiciones básicas que garantizan la igualdad de los españoles en el ejercicio de sus derechos y deberes. De ahí que pertenezca a este título competencial de carácter exclusivo del Estado, y no al de la legislación básica que las Comunidades Autónomas puedan desarrollar o, como en este caso, agravar.
Sobre esa base, la STC 94/2014 analiza los antedichos artículos 53.1.f) y 138.2 LSUPV y descarta la inconstitucionalidad del primero, es decir, afirma que es constitucional porque «por si sólo considerado, no afecta a las condiciones básicas de la propiedad de suelo urbano no consolidado».
Por lo que se refiere al artículo 138.2 LSUPV, alcanza distinta conclusión, si bien salva la mayor parte del precepto al ofrecer una interpretación del precepto autonómico compatible con el régimen jurídico estatal.
En primer lugar, la STC 94/2014 afirma que el art. 138.2 permite imponer, tanto a los ámbitos de suelo urbanizable, como a los ámbitos de suelo urbano no consolidado la obligación de cesión de los suelos de sistema general incluidos o adscritos a efectos de su obtención, y el costeamiento de su urbanización, por lo que sí incide en los deberes establecidos en el art. 14.2 LRSV.
Por ello, reprocha al artículo 138.2 LSUPV que no permite distinguir entre suelos urbanizables y urbanos no consolidados, al igual que tampoco distingue entre sistemas generales incluidos dentro del ámbito correspondiente de los exteriores al mismo y adscritos por voluntad del planeamiento.
Es decir, a la luz del régimen establecido por la LRSV estatal, la STC 94/2014 alcanza las siguientes conclusiones en su Fundamento Jurídico Sexto:
En fin, que la STC 94/2014 acaba declarando la inconstitucionalidad y nulidad del inciso «o adscripción» del artículo 138.2 LSUPV, pero mantiene la validez del resto del precepto, en la medida en que se interprete conforme al antedicho Fundamento Jurídico Sexto, es decir, siempre que se interprete que dicho artículo 138.2 incluye la obligación de costear la urbanización de los sistemas generales incluidos necesarios para la funcionalidad del ámbito, pero sólo éstos.
Con lo que la cuestión de inconstitucionalidad planteada por la Sección 2ª de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco ha contribuido notablemente a aclarar el régimen de derechos y deberes correspondientes al régimen estatutario de la propiedad del suelo en la legislación urbanística del País Vasco. Cosa que siempre se debe celebrar y agradecer.
Nota: He tenido noticia de esta sentencia en la página del Instituto de Derecho Local de la Universidad Autónoma de Madrid