legal

Feb 21, 2017 ∞

Los análisis más relevantes de la STC sobre el Impuesto de Plusvalía

Escribí aquí, en abril de 2015, que el Juzgado de lo Contencioso Administrativo nº 3 de San Sebastián había planteado una cuestión de constitucionalidad acerca del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU-Plusvalía).

A esta fecha, ya no es noticia que la Sentencia del Tribunal Constitucional de 16 de febrero de 2017 ha estimado sustancialmente dicha cuestión, anulando varios preceptos de la Norma Foral de Gipuzkoa porque no prevé excluir del tributo aquellas situaciones en las que no ha habido un verdadero incremento del valor de los terrenos, o incluso aquellos otros en los que se haya podido producir un decremento, contradiciendo, en su consecuencia, el principio de capacidad económica del art. 31.1 de la Constitución Española.

Así que tocaba escribir a este respecto, como seguimiento al artículo anterior, pero como no puedo añadir una sola coma más a lo que de manera tan magnífica han escrito otros, me ha parecido más oportuno recoger aquí una especie de repositorio de los artículos más relevantes que sobre esta noticia se han publicado.

Aquí está todo lo que hace falta saber al respecto, así que a leer y guardar estos artículos. Gracias a todos por compartir su sabiduría.

Por último, para que lo tengáis todo a mano:

La Sentencia del Tribunal Constitucional de 16 de febrero de 2017.
El Auto del Juzgado que planteó la cuestión de constitucionalidad. Gracias también al Magistrado D.Carlos Coello.

Oct 30, 2016 ∞

Los Tribunales dan la razón a Ascensores a Begoña frente al Gobierno Vasco

Ya se han publicado en la base de datos del CENDOJ las dos sentencias que fallaron a nuestro favor en los contenciosos abiertos contra el Gobierno Vasco por el cierre de los ascensores a Begoña.

La primera, disponible en este enlace (Sentencia nº 279/2016, de 22 de junio, Rec. 465/2014), estableció que Ascensores a Begoña, S.A., tenía derecho a pedir la extinción de la concesión administrativa, porque había acreditado que llevaba años en una situación constante de pérdidas económicas y porque el Gobierno Vasco, pudiendo hacerlo, no había tomado ninguna medida para restablecer el equilibrio económico de la concesión.
Conforme a la segunda, en este enlace (Sentencia nº 285/2016, de 28 de junio, Rec. 719/2014), la interrupción en la prestación del servicio, es decir, el cierre de los ascensores, no daba derecho al Gobierno Vasco a abrir un expediente por incumplimiento ni a decretar la extinción de la concesión por culpa de Ascensores a Begoña, S.A.

Los ascensores a Begoña han sido durante años una obra emblemática, parte del paisaje arquitectónico de Bilbao, un medio de transporte público de viajeros que permitía a los vecinos salvar la altura entre el Casco Viejo y las zonas altas de la ciudad.

Se pusieron en marcha por medio de concesión administrativa de 1943. Era una obra sin subvención pública ni ocupación de dominio público, construida por sus promotores en terreno y edificación de propiedad privada, y sujeta a concesión administrativa por aplicación de la Ley General de Obras Públicas de 1877.

(Sigue después de la foto)

<div class="
      image-block-outer-wrapper
      layout-caption-below
      design-layout-inline

    ">

    <figure class="
          sqs-block-image-figure
          intrinsic
        " style="max-width:975px;">


      <div class="image-block-wrapper">
        <div class="sqs-image-shape-container-element

          has-aspect-ratio
        " style="position:relative;padding-bottom:66.66667175293%;overflow:hidden;">
          <img src="https://umerez.files.wordpress.com/2016/10/afc0a-ascensorbegoc3b1a.jpg" alt="Torre y pasarela de los ascensores a Begoña" /><img class="thumb-image" src="https://umerez.files.wordpress.com/2016/10/afc0a-ascensorbegoc3b1a.jpg" alt="Torre y pasarela de los ascensores a Begoña" />
        </div>
      </div>



      <figcaption class="image-caption-wrapper">
        <div class="image-caption">Torre y pasarela de los ascensores a Begoña</p></div>
      </figcaption>

    </figure>

</div>

Hoy en día, la Administración responsable de la concesión es el Gobierno Vasco, cuya función principal consistía en establecer la tarifa para los usuarios de los ascensores, única fuente de ingresos de la explotación.

Desde 1997, Ascensores a Begoña venía advirtiendo al Gobierno de que la tarifa aprobada por éste no permitía cubrir los costes de la explotación y le estaba provocando una situación constante de pérdidas, por lo que solicitaba año a año un incremento de la tarifa o una subvención, ambas medidas previstas en la ley para asegurar el equilibrio económico de la concesión. El Gobierno Vasco negaba esa petición una y otra vez, limitándose a una simple actualización de la tarifa.

En 2012, el Tribunal Superior de Justicia estableció que la tarifa aprobada no cumplía los requisitos de la Ley de Ordenación de los Transportes Terrestres, no cubría los costes de explotación, ni permitía una adecuada amortización de las instalaciones ni mucho menos un razonable beneficio empresarial, por lo que anuló la tarifa recurrida. Simultáneamente, Surbisa y Ayuntamiento de Bilbao abrían expediente para la ejecución de obras muy cuantiosas de reparación en las instalaciones.

En agosto de 2013, Ascensores a Begoña presentó solicitud ante el Gobierno Vasco para proceder a la extinción de la concesión, a la vista de las pérdidas acumuladas y la falta de capacidad para seguir con la actividad ni para cumplir con la orden de reparación integral.

El Gobierno Vasco denegó la petición, afirmando que Ascensores a Begoña estaba obligada a continuar dando el servicio, por otros 30 años más, a su riesgo y ventura, aunque tuviera pérdidas.

En julio de 2014, después de infinidad de peticiones y advertencias al Gobierno Vasco para encontrar una solución y proceder a la transferencia ordenada de la concesión, Ascensores a Begoña se vio forzada a cerrar el servicio definitivamente.

A lo cual respondió el Gobierno Vasco abriendo un expediente y procediendo finalmente a la caducidad de la concesión por incumplimiento culpable y rebelde de Ascensores a Begoña.

Pues bien, en las dos sentencias que citamos, la Sección 1ª de la Sala de lo Contencioso-Administrativo ha establecido que el culpable de la situación de pérdidas y de imposibilidad de continuar con el servicio fue el Gobierno Vasco, que no puso las medidas que tenía en su mano para restablecer el equilibrio económico.

FJ 9º Sentencia nº 279/2016: «Así las cosas, hay que apreciar la causa, dígase de caducidad o de resolución, alegada por la concesionaria; esto es, haber incumplido la Administración la obligación de restablecer el equilibrio económico de la concesión con las medidas que ella y solo ella podía y debía haber aplicado; sin excusas o excepciones como la de incumplimiento contractual imputado al concesionario, una vez que este había solicitado la declaración de caducidad de la concesión.»
FJ 10º Sentencia nº 279/2016: «Además, la interrupción del servicio de ascensores se produjo cuando la demandada [Gobierno Vasco] ya había incumplido de forma reiterada la obligación de tomar medidas conducentes al restablecimiento del equilibrio económico del contrato, y cuando la concesionaria había solicitado la caducidad de la concesión por causa de tal desequilibrio, con lo cual el cierre de las instalaciones debe ser contemplado como una consecuencia de la situación económica insostenible de la concesionaria, no paliada o remediada por medidas que estaban al alcance de la demandada y razón, por lo tanto, de la caducidad del título a instancia de la recurrente, y no como una causa , oponible a la anterior, de extinción de la concesión por incumplimiento culpable del concesionario.»

En definitiva, después de años solicitando lo que dictan la ley y el sentido común y enfrentados a un muro de poder ciego y arbitrario, los Tribunales han dado la razón a Ascensores a Begoña, estableciendo que tenía derecho a pedir la extinción de la concesión y que no estaba obligada a continuar otros 30 años con pérdidas, sin que el Gobierno Vasco pusiera remedio a la situación, teniendo las facultades legales para hacerlo.

El Gobierno ha recurrido las sentencias ante el Tribunal Supremo y no queda más remedio que esperar, aunque el recurso debería ser inadmitido, por aplicación del artículo 93.2.e LJCA anterior a la reforma del nuevo Recurso de Casación. Hasta entonces, el Gobierno Vasco seguirá demorando la liquidación y reversión de la concesión, perjudicando innecesariamente tanto a Ascensores a Begoña como a los usuarios, que no parece que vayan a ver restablecido el servicio a corto plazo.

Sentencia nº 279/2016, de 22 de junio, Rec. 465/2014.

Sentencia nº 285/2016, de 28 de junio, Rec. 719/2014.

Oct 16, 2016 ∞

De Víctor Almonacid, 100 Preguntas y Respuestas sobre el Procedimiento Electrónico

Víctor Almonacid, Secretario del Ayuntamiento de Alzira, es una de las voces más autorizadas en materia de Derecho Administrativo práctico, y en particular en Administración Electrónica.

Ha publicado un Q&A sobre procedimiento electrónico en la nueva Ley de Procedimiento Administrativo Común, tan recomendable como el resto de sus aportaciones, que tan generosamente comparte.

El documento se puede descargar gratuitamente en su página, en el enlace 100 PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE EL PROCEDIMIENTO ELECTRÓNICO EN LA NUEVA LEY DE PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO COMÚN.

Y una vez en su página, imperdonable perderse la auténtica Biblioteca de Alejandría en lo referente a las nuevas leyes administrativas: Todo lo que usted debe saber sobre las nuevas leyes de procedimiento y régimen jurídico.

Gracias, Víctor.

Jun 10, 2015 ∞

Sólo un reglamento tributario del Estado podrá definir qué es una vivienda desocupada a efectos del IBI

La Sentencia nº 93/2105, de 16 de febrero de 2015, de la Sección 1ª de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia del Asturias (Rec. 94/2104, Ponente Ilmo. Sr. D. Julio Luis Gallego Otero), que he conocido a través de la página de Iustel, ha anulado el art. 2.2 de la Ordenanza Fiscal del Ayuntamiento de Oviedo, reguladora del IBI, en lo relativo al recargo del 50% para las viviendas desocupadas con carácter permanente.

Este artículo 2.2 de la Ordenanza nº 400 del Ayuntamiento de Oviedo, que aún se puede encontrar en su página web, establecía lo siguiente:

«Tratándose de inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente, por cumplir las condiciones previstas en la Disposición final cuarta de la ley 3/2012, de 28 de diciembre, de Presupuestos del Principado de Asturias para 2013, así como las que pudieran determinarse en las disposiciones reglamentarias que se dicten sobre la materia, se exigirá a los sujetos pasivos de este tributo un recargo del 50 por 100 de la cuota líquida del impuesto. Dicho recargo se devengará el 31 de diciembre y se liquidará anualmente por el Ayuntamiento de Oviedo, una vez constatada la desocupación del inmueble, juntamente con el acto administrativo por el que ésta se declare.
Durante el primer semestre de 2015, el Ayuntamiento elaborará un censo de las viviendas desocupadas que existen en el municipio con el objetivo de contar con todos los instrumentos necesarios en ese año 2015 para poder hacer efectivo el recargo del 50% del IBI a las viviendas vacías.»

La Sentencia compara dicho precepto con el dictado del artículo 72.4 del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales, que en sus últimos párrafos reza así:

«72.4. (...) Tratándose de inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente, por cumplir las condiciones que se determinen reglamentariamente, los ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta el 50 por ciento de la cuota líquida del impuesto.
Dicho recargo, que se exigirá a los sujetos pasivos de este tributo y al que resultarán aplicable, en lo no previsto en este párrafo, sus disposiciones reguladoras, se devengará el 31 de diciembre y se liquidará anualmente por los ayuntamientos, una vez constatada la desocupación del inmueble, juntamente con el acto administrativo por el que ésta se declare.»

EL quid de la cuestión está en la expresión «por cumplir las condiciones que se determinen reglamentariamente».

Lo que hacía la Ordenanza de Oviedo era remitirse a una Ley autonómica, que define el concepto de vivienda desocupada en el ámbito de sus competencias.

Y el Tribunal Superior de Justicia de Asturias, citando a tal efecto una sentencia anterior suya, así como otras de los TSJ de Cataluña, Galicia y Madrid, llega a la conclusión de que el Reglamento que determine qué es una vivienda desocupada con carácter permanente y qué condiciones se deben cumplir para aplicar el recargo del 50% en el IBI sólo puede ser un reglamento del Estado.

«Y ello es así por la remisión especifica de la Ley que lo crea a una norma reglamentaria para establecer las condiciones y que debe entenderse atribuida lógicamente al Gobierno en cuanto disposición necesaria para el desarrollo y ejecución de la Ley que lo establece, fijando el límite máximo, el sujeto pasivo, el devengo y la periodicidad anual del recargo, además de la aplicación supletoria de la regulación del tributo sobre el que recae, en lo que no esté específicamente previsto. Reservando a la colaboración del reglamento la concreción del presupuesto objetivo ante las dificultades que encierra la concreción reglamentaria del concepto de inmueble residencial desocupado permanentemente. La remisión señalada excluye a cualquier otra norma ajena al ámbito tributario por más que se refiera a la vivienda definiendo cuando se entienda desocupada dentro de las políticas generales que legalmente corresponden a la Administración que la dicta en la materia, lo que legitima la validez de la Ley Autonómica sin que pueda cuestionarse en el presente procedimiento su contenido sobre el concepto cuestionado, amén de su utilidad interpretativa pero no como complemento a uno de los elementos del impuesto, y ello sin perjuicio que el principio de reserva legal sobre la cuota tributaria es de menor intensidad que respecto al hecho imponible y al sujeto pasivo. (...)
En definitiva, no se cuestiona la competencia municipal para aplicar el recargo, ni la definición legal de vivienda desocupada de la Administración Autonómica en el ámbito de su competencia específica respecto de la vivienda, sino la competencia para regular reglamentariamente las condiciones por las que un inmueble de uso residencial se considera desocupado con carácter permanente, y si hasta que no se desarrolle puede ser exigido el recargo como establece la Ordenanza impugnada con efectos inmediatos pendientes de la confección del padrón correspondiente con las viviendas desocupadas en los términos definidos por la norma autonómica, lo que excluye que estemos ante una declaración hipotética o futurible como sostiene la defensa de la Administración demandada y por tanto no susceptible de recurso contencioso-administrativo. Y ante los interrogantes expuestos la respuesta no puede se otra que la que defiende la Asociación recurrente con razonamientos que ponen de manifiesto la nulidad del recargo.»

Es decir, que la Comunidad Autónoma está perfectamente legitimada para definir el concepto de vivienda desocupada en el ámbito de las competencias que le corresponden, por ejemplo, las políticas en materia de vivienda. Pero, a efectos tributarios y, en concreto, para el desarrollo de las condiciones establecidas en la Ley de Haciendas Locales, sólo un Reglamento del Estado podrá definir, con carácter general e igual para todo su territorio impositivo, qué es y qué condiciones debe cumplir una vivienda para darla por permanentemente desocupada.

Mientras tanto, los Ayuntamientos no pueden exigir ese recargo del 50%.

Para la Comunidad Autónoma Vasca y la Comunidad Foral Navarra, con competencia normativa en materia tributaria, entiendo que el desarrollo reglamentario podrá hacerse mediante norma u orden foral, pero parece claro que tendrá que ser de carácter tributario.

Jun 3, 2015 ∞

Suelos urbanos a efectos catastrales

Aunque la Sentencia es de hace un año y suficientemente conocida, quiero recogerla aquí, como otras veces, para tenerla a mano junto con otras resoluciones relevantes.

En la Sentencia nº 2159/2014, de 24 de mayo, Rec. 2362/2013, Ponente Excmo. Sr. D. Emilio Frías Ponce, el Tribunal Supremo dejó clara la distinción entre suelos urbanos y suelos rústicos a los efectos de la Ley del Catastro y su valoración catastral, con la importante incidencia que tal determinación tiene en la base imponible de impuestos como el que grava los Bienes Inmuebles (IBI) y otros.

El Tribunal Superior de Justicia de Extremadura dictó una Sentencia que, en opinión del Abogado del Estado, era gravemente dañosa para el interés general, por lo que interpuso el Recurso de Casación en interés de ley que resolvió la STS que comentamos.

En síntesis muy sintética, el Abogado del Estado entendía que todo el suelo urbano y urbanizable, conforme al planeamiento municipal de cada localidad, se integraba en el concepto de suelo urbano catastral, mientras que el TSJ de Extremadura había interpretado que sólo podría incluirse en dicho concepto, aparte del suelo propiamente urbano, el urbanizable dotado de ordenación urbanística de desarrollo, es decir, preparado ya para ser ejecutado, y no el suelo urbanizable que el planeamiento dejara meramente delimitado pero posponiendo su desarrollo para un momento posterior.

Se trata de la interpretación del artículo 7.2.b) del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, puesto en relación con las diversas clasificaciones y situaciones de suelo que se contemplan en la variadísima legislación urbanística de las comunidades autónomas.

Art. 7.2.b) TRLCI: «Se entiende por suelo de naturaleza urbana: b) Los terrenos que tengan la consideración de urbanizables o aquellos para los que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, siempre que estén incluidos en sectores o ámbitos espaciales delimitados, así como los demás suelos de este tipo a partir del momento de aprobación del instrumento urbanístico que establezca las determinaciones para su desarrollo.»

Para Extremadura, su TSJ lo había expuesto con meridiana claridad (la fundamentación suficiente para comprender su argumento completo se contiene en la propia STS):

«Pues bien, a juicio de la Sala, una interpretación lógica y sistemática del artículo 7.2 del Real Decreto Legislativo 1/2004 lleva a la conclusión de que sólo pueden considerarse bienes "urbanos", a efectos catastrales, los inmuebles considerados por el Plan General como urbanizables cuando el desarrollo de su actividad de ejecución no dependa de la previa aprobación del instrumento urbanístico que tiene por finalidad su ordenación detallada. (...)
No es “urbano” el resto del suelo urbanizable, por exigir para su desarrollo un Plan Parcial o un Programa de Ejecución y, por tanto, no puede considerarse sectorizado o delimitado».

Para dar una respuesta común para todo el territorio nacional, el TS se enfrenta a la amplia variedad de terminología urbanística autonómica:

«Pues bien, después de la sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, (...) hay que reconocer que las leyes autonómicas designan los terrenos urbanizables con denominaciones diversas.
En efecto, algunas leyes autonómicas distinguen entre suelo urbanizable sectorizado y suelo urbanizable no sectorizado; otras entre suelo urbanizable delimitado y suelo urbanizable no delimitado; otras entre suelo urbanizable priorizado y suelo urbanizable no priorizado; otras en fin, entre suelo urbanizable programado y suelo urbanizable no programado.

Incluso, dentro del suelo urbanizable sectorizado, esto es, aquél que el plan general destina a ser urbanizado para completar o expandir el núcleo correspondiente estableciendo la delimitación de sectores, existen normativas que clasifican dicho suelo en suelo sectorizado ordenado y no ordenado, siendo el suelo sectorizado ordenado aquel suelo para el que el plan general establece directamente su ordenación pormenorizada de forma que se pueda proceder a su ejecución sin tramites de ordenación ulterior constituyendo el suelo urbanizable sectorizado no ordenado aquellos terrenos que el plan general considera susceptibles de urbanización, previa su ordenación pormenorizada mediante el correspondiente plan, en las condiciones y los términos establecidos por el plan general .»

Y, por fin, consigue destilar una definición común, rechazando los argumentos del Abogado del Estado y ratificando la opinión del TSJ de Extremadura:

«SEXTO.- Ante esta realidad, hay que interpretar que el legislador estatal , en el artículo 7.2.b) controvertido ha utilizado una amplia fórmula para recoger todos los supuestos posibles que con independencia de la concreta terminología urbanística pueda englobar a esta clase de inmuebles.
Ahora bien, no cabe sostener, como mantiene el Abogado del Estado, que todo el suelo urbanizable sectorizado o delimitado por el planeamiento general tiene per se la consideración catastral de suelo urbano, sin distinguir si se encuentra ordenado o no ordenado, y que el artículo 7 sólo excluye de tal consideración al urbanizable no sectorizado sin instrumento urbanístico aprobado que establezca las determinaciones para su desarrollo.

Antes, por el contrario, hay que entender que el legislador catastral quiso diferenciar entre suelo de expansión inmediata donde el plan delimita y programa actuaciones sin necesidad de posteriores tramites de ordenación, de aquel otro que, que aunque sectorizado carece de tal programación y cuyo desarrollo urbanístico queda pospuesto para el futuro, por lo que a efectos catastrales sólo pueden considerarse suelos de naturaleza urbana el suelo urbanizable sectorizado ordenado así como el suelo sectorizado no ordenado a partir del momento de aprobación del instrumento urbanístico que establezca las determinaciones para su desarrollo. Antes de ese momento el suelo tendrá, como dice la sentencia recurrida, el carácter de rústico.

Si no se aceptara esta interpretación, perdería de sentido el último inciso del precepto, cuando dice que “los demás suelos de este tipo a partir del momento de aprobación del instrumento urbanístico que establezca las determinaciones para su desarrollo”, porque este momento no puede ser el momento de sectorización o delimitación del terreno urbanizable, si éste se disocia del momento de aprobación del instrumento urbanístico de desarrollo».

Para la Comunidad Autónoma del País Vasco, que es donde ejerzo, eso significa que queda fuera del concepto de suelo urbano catastral todo el suelo urbanizable no sectorizado y el sectorizado pendiente de ordenación pormenorizada hasta que se apruebe su Plan Parcial.

O dicho al contrario, es suelo de naturaleza urbana a efectos catastrales todo el suelo urbano, el suelo urbanizable sectorizado para el que el planeamiento municipal establezca además la ordenación pormenorizada y el resto del suelo urbanizable sectorizado sólo a partir de la aprobación del Plan Parcial.

Pero la definición del TS es suficientemente expresiva como para aplicarla sin problema en cada comunidad autónoma. Por una vez.

Jun 2, 2015 ∞

Scrivener para abogados

Hoy no tenía previsto escribir ningún artículo, pero me he encontrado con esta oferta: Scrivener para Mac con un 50% de descuento, y me he dicho que no puedo dejar pasar la ocasión sin recomendar este maravilloso programa.

Scrivener es un programa informático inicialmente previsto para escritores, pero que me parece ideal también para abogados. Yo lo uso todos los días y es una de mis herramientas de trabajo fundamentales. Está disponible para Windows y para Mac.

Está pensado para escritos largos, de gran formato, y su principal característica es que permite estructurar los escritos por capítulos, apartados o epígrafes.

De esta forma, se puede desarrollar un apartado concreto (un Hecho, un Fundamento Jurídico) en una hoja continua, mientras a la izquierda el programa presenta un esquema con toda la estructura del escrito.

En lugar del sistema habitual de los procesadores de texto, que obligan a ir adelante y atrás en un único escrito, buscando este párrafo o aquel otro epígrafe, saltar de uno a otro para consultarlo, copiarlo o incluso modificarlo rápidamente por una nueva idea que surge, es algo sencillo y muy conveniente.

Como, además, es fácil crear plantillas a partir de cualquier documento, se puede hacer una buena colección de formularios para facilitar la creación de nuevos escritos.

Ésta, por ejemplo, es la estructura de mi plantilla para los escritos de formalización de demanda de un recurso contencioso-administrativo ordinario.

<div class="
      image-block-outer-wrapper
      layout-caption-below
      design-layout-inline

    ">

    <figure class="
          sqs-block-image-figure
          intrinsic
        " style="max-width:227px;">


          <span class="v6-visually-hidden">View fullsize</span>

      <div class="image-block-wrapper">
        <div class="sqs-image-shape-container-element

        " style="position:relative;padding-bottom:253.74447631836%;overflow:hidden;">
          <img src="https://umerez.files.wordpress.com/2015/06/413e3-image-asset.png" alt="" /><img class="thumb-image" src="https://umerez.files.wordpress.com/2015/06/413e3-image-asset.png" alt="" />
        </div>
      </div>


    </figure>

</div>

Cada uno de esos apartados ya tiene su contenido, que adapto luego al caso concreto.

<div class="
      image-block-outer-wrapper
      layout-caption-hidden
      design-layout-inline

    ">

    <figure class="
          sqs-block-image-figure
          intrinsic
        " style="max-width:1275px;">


          <span class="v6-visually-hidden">View fullsize</span>

      <div class="image-block-wrapper">
        <div class="sqs-image-shape-container-element

        " style="position:relative;padding-bottom:65.490196228027%;overflow:hidden;">
          <img src="https://umerez.files.wordpress.com/2015/06/c88be-image-asset.png" alt="" /><img class="thumb-image" src="https://umerez.files.wordpress.com/2015/06/c88be-image-asset.png" alt="" />
        </div>
      </div>


    </figure>

</div>

Una vez terminado el escrito, Scrivener utiliza un sistema de “compilación” o transformación en un documento de formato distinto. Se puede pasar directamente a PDF, o algo muy habitual, exportarlo a un formato de procesador de textos, para corregirlo y darle los últimos retoques antes de imprimir.

No quiero extenderme demasiado ni convertir este artículo en una revisión exhaustiva del programa. Sus opciones y posibilidades son innumerables para los escritores de novela o ensayo, pero lo bueno que tiene es que basta con sus funciones básicas, que se aprenden a manejar de forma sencilla, para convertirse en una herramienta utilísima para abogados.

Y ahora que está a mitad de precio (incluso más, porque es un software que suele rondar los 50€ y ahora está a unos 20€), no se puede dejar pasar la oportunidad.

Corred, insensatos.

Jun 1, 2015 ∞

Sobre los excesos del derecho al olvido

Quiero dejar aquí constancia del interesantísimo artículo publicado por Carlos Sánchez Almeida en el blog del Consejo General de la Abogacía, bajo el título de «La libertad de información frente al ‘derecho al olvido’».

Nos advierte del exceso en que está incurriendo la Audiencia Nacional a la hora de resolver de forma sistemática todos los asuntos que tiene pendientes sobre este tema (dice el artículo que a mayo de 2015 ascienden a ¡75.760!), al aplicar, de forma indiscriminada y sin un análisis concreto de cada supuesto, la doctrina derivada de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 13 de mayo de 2014 (que podéis encontrar en el propio artículo).

En efecto, se supone que, tanto conforme al TJUE como a la Audiencia Nacional, el derecho al olvido está limitado por la relevancia pública de la información, que puede justificar la prevalencia del derecho a la información del público frente a aquel derecho del particular. Así lo recoge Carlos Sánchez Almeida:

«Para solicitar el borrado de la información, no es necesario que la misma cause un perjuicio al interesado, cuyo derecho de oposición al tratamiento de datos prevalece sobre el interés económico del motor de búsqueda, e incluso sobre el del público en acceder a dicha información. Pero con una excepción capital: el papel desempeñado por el interesado en la vida pública, que en función de cada caso justifique o no el interés del público en tener acceso a dicha información.
Resuelta la cuestión prejudicial, la Audiencia Nacional dictó sentencia desestimando el recurso de Google, y en consecuencia reconociendo el derecho del ciudadano a que se borre el enlace de la búsqueda de Google vinculada a su nombre que remitía a la información del embargo, por estimar los magistrados que tal información no tenía relevancia en la vida pública que justificara la prevalencia del interés del público general frente a los derechos de protección de datos de carácter personal.»

Pero el caso es que, tal y como denuncia el artículo, a partir de ahí se ha aplicado un “derecho al borrado de toda clase de información”, con un mero corta y pega de la sentencia anterior y revelando una auténtica ansia de la Audiencia Nacional por quitarse de encima los 75.000 asuntos pendientes y desmotivar la aparición de nuevos.

¿Y qué ha ocurrido? Pues que se ha ordenado el borrado de delitos de agresión sexual, de tráfico de drogas, de expedientes sancionadores administrativos, etc. Numerosos casos en los que es más que discutible que la información eliminada carezca de relevancia pública que justifique la prevalencia del interés del público en tener acceso a dicha información.

«¿Unos delitos de agresión sexual o de tráfico de drogas que han dado lugar a sentencias del Tribunal Constitucional o a Reales Decretos de indulto no tienen relevancia pública? Con independencia de que discrepemos o no de los criterios de la Audiencia Nacional, la lectura de las sentencias citadas causa desolación, al advertirse que todas ellas cortan y pegan los mismos argumentos, como si fuesen formularios. Da la sensación de que los magistrados han querido ejercer un ‘derecho al olvido’ muy particular, quitándose de encima una montaña de trabajo: las peticiones de retirada de enlaces formuladas a Google hasta mayo de 2015 en España ascienden a 75.760.»

Así, se sobreprotege un derecho y se neutraliza otro, y todo por ahorrarse trabajo. Tiene razón el autor del artículo cuando observa dos problemas: uno de libertades públicas y otro de seguridad jurídica. Porque la chapuza es seria.

Con todo, debo terminar mi reseña manifestando que, aunque coincida con la siguiente reflexión del autor, pues es claramente un asunto de colisión de derechos fundamentales:

«El debate va mucho más allá de lo puramente jurídico, pero la discusión es sobre derechos fundamentales. ¿Puede ponerse el ‘derecho al olvido’ derivado del derecho a la protección de datos personales –que no es sino una limitación del uso de la informática, según el artículo 18.4 de la Constitución- por encima del derecho a comunicar y recibir información veraz sobre casos penales que han causado alarma social y han sido objeto de tratamiento informativo por los medios de comunicación? ¿Podemos poner en riesgo nuestra memoria histórica colectiva reflejada en los buscadores de internet? Pensemos en casos históricos, de asesinatos, torturas y desapariciones forzadas, desde nuestra Guerra Civil hasta nuestros días: el ‘derecho al olvido’ pone al mismo nivel a víctimas y verdugos en las fosas comunes de nuestra memoria.»

Sin embargo, no estoy conforme con su conclusión final:

«Mientras eso ocurre, seguiré abogando por la seguridad jurídica, y reclamando que cualquier limitación a la libertad de información esté tasada en nuestras leyes: no se puede dejar algo tan importante como la privacidad telemática al arbitrio jurisprudencial.»

Es cierto que mi confianza en el legislador no es muy grande, pero por encima de eso creo que la ley, aunque sea óptima, no puede regularlo todo, y que la síntesis justa se encuentra, a la larga, en la aplicación que de la misma hacen los jueces. Voces como la de Carlos Sánchez Almeida deben contribuir a que el debate sobre nuestros derechos y libertades continue y mejore tanto la acción del legislador como de los tribunales. Pero confiarlo todo a la ley provoca la diarrea legislativa que vivimos.

En el caso que nos ocupa, la ley y su interpretación están claras. Sólo falta que la Audiencia Nacional se aplique el cuento y examine en cada uno de los casos qué derecho prevalece, el del olvido o el de la información.

May 29, 2015 ∞

Importante aclaración del TS sobre resolución de contrato por retraso en la entrega de vivienda en construcción

La Sentencia nº 778/2014, de 20 de enero de 2015, de la Sala Primera del Tribunal Supremo (Ponente Excmo. Sr. FRANCISCO MARIN CASTAN, Rec. nº 196/2013), de la que he tenido noticia or la página de Iustel, establece con meridiana claridad una distinción importante en materia de compraventa de viviendas:

Con carácter general, en la interpretación de la facultad de resolver las obligaciones recíprocas del artículo 1.124 del Código Civil, es sabido que la jurisprudencia establece que un retraso moderado en el plazo de entrega de una vivienda no faculta al comprador a resolver el contrato privado de compraventa, pudiendo el vendedor reclamar su cumplimiento, el pago del resto del precio y el otorgamiento de de la correspondiente escritura.
Pero esta Sentencia que comento hoy aclara expresamente, desestimando un recurso de casación por interés casacional, que se produce una especialidad en los contratos sujetos a la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, de forma que en éstos, sea cual sea el retraso, el comprador puede resolver el contrato una vez transcurrido el plazo establecido en el mismo, y siempre que el vendedor no le haya convocado aún para la entrega de la vivienda.

El supuesto de hecho gira en torno, como hemos dicho, de un contrato expresamente sujeto al régimen de garantías de la Ley 57/1968:

FJ 2º: «La estipulación décima, denominada "Garantía", sujetaba las cantidades entregadas por los compradores a cuenta del precio al régimen de la Ley 57/1968, de 27 de julio, y de la disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre; identificaba la cuenta especial en la que dichas cantidades habrían de ingresarse, abierta en La Caixa; obligaba a la vendedora a devolvérselas a los compradores, con el interés correspondiente según la legislación aplicable, "en el caso de que la construcción del edificio no se terminase en el plazo convenido o no se obtuviera la Licencia de Primera Ocupación correspondiente"».

Y la Sentencia, que se extiende con mucha precisión en la descripción del supuesto de hecho, del íter procesal seguido en las diversas instancias y de los motivos de recurso de casación, extraordinario por infracción procesal y casación por interés casacional, resume también con una impecable síntesis el objeto de su decisión:

FJ 5º in fine: «Se trata de determinar, en suma, si el art. 3 de la Ley 57/68 contiene un régimen especial para las compraventas de vivienda comprendidas dentro de su ámbito de regulación que permite al comprador resolver el contrato por retraso en la entrega de la vivienda aun cuando este retraso no sea especialmente intenso o relevante.»

La Sentencia comienza recogiendo el tenor literal del precepto examinado:

«El párrafo primero del art. 3 de la Ley 57/68 dispone lo siguiente: “Expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el cesionario podrá optar entre la rescisión del contrato con la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el 6 por 100 de interés anual, o conceder al cedente prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo periodo con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda.”»

Examina la doctrina contenida en la STS de 9 de junio de 1986 que el recurrente ofrece como contraste para sostener el interés casacional, y adopta con claridad la decisión de abandonar definitivamente la interpretación que hacía en aquella sentencia:

«Esta Sala, reunida en pleno, considera que no procede reiterar la interpretación del art. 3 de la Ley 57/68 contenida en su sentencia de 9 de junio de 1986.»

Los motivos de dicha decisión, que están recogidos en el apartado 3º del Fundamento Jurídico 6º, son dignos de lectura, porque hacen un buen repaso de la evolución de la jurisprudencia en esta materia y la creciente protección de la posición del comprador frente al vendedor, sobre todo cuando aquél es consumidor y éste promotor profesional. Sin embargo, se pueden leer en la propia Sentencia y su cita aquí haría demasiado larga esta reseña.

En definitiva, la Sentencia de 20 de enero de 2015 que vengo comentando alcanza su conclusión final y establece que, en la línea de la evolución anterior, procede igualmente reconocer un régimen especial en beneficio del comprador, en los contratos sometidos a la citada Ley 57/1968:

FJ 6º.3: «3.ª) Pues bien, avanzando en la misma línea procede declarar ahora que el incumplimiento por el vendedor del plazo estipulado para la terminación y entrega de la vivienda justifica, conforme al art. 3 de la Ley 57/68, la resolución del contrato a instancia del comprador, siempre que, como resulta de la sentencia del pleno de esta Sala de 5 de mayo de 2014 (rec. 328/2012 ), el derecho a resolver se ejercite por el comprador antes de ser requerido por el vendedor para el otorgamiento de escritura pública por estar la vivienda ya terminada y en disposición de ser entregada aun después de la fecha estipulada para su entrega.
Lo anterior significa que el art. 3 de la Ley 57/68 introduce, en los contratos comprendidos dentro de su ámbito de aplicación, una especialidad consistente en que el retraso en la entrega, aunque no sea especialmente intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que justifica la resolución del contrato por el comprador. Esta especialidad, a su vez, determina que en el ámbito especial regulado por la Ley 57/68 no sea aplicable la doctrina jurisprudencial que, interpretando la norma de ámbito general del art. 1124 CC, considera que el retraso de una parte contratante en el cumplimiento de sus obligaciones no constituye, por regla general, un incumplimiento de tal grado que justifique la resolución del contrato a instancia de la otra parte contratante.»

Así, se debe concluir que, para los contratos sujetos a la Ley 57/1968, cuando se produce un retraso en la finalización de la construcción y la entrega de las viviendas, el comprador puede resolver de inmediato el contrato de compraventa, aunque el retraso sea mínimo. Pero si no manifiesta nada y el promotor, finalmente, concluye la edificación y le convoca para el otorgamiento de escritura, el contrato debe cumplirse.

May 28, 2015 ∞

Los procedimientos sancionadores tributarios caducan, y caducan de verdad

Me gusta cómo compartimos información jurídica en la red porque lo que uno aprende y publica ahí queda, para que otro, en este caso un servidor, lo lea tiempo después y aprenda también.

Navegando en el blog de la Abogada del Estado Lorena Tabanera Asensio, «Del Derecho y del revés», me he encontrado con el artículo de septiembre de 2014 titulado «El “inexplicable” efecto de la caducidad en el procedimiento sancionador tributario», con el que he aprendido una cosa que, igual que su autora cuando lo escribió, desconocía por completo.

Y es que el artículo 211.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria recoge un supuesto excepcional de la caducidad de los procedimientos administrativos:

En los procedimientos sancionadores tributarios, un expediente caducado bien caducado está, y la Administración no puede iniciar un nuevo procedimiento sancionador.

Como regla general, estamos acostumbrados a los expedientes sancionadores redivivos, pues caducidad y prescripción son distinta cosa, y un procedimiento caducado no impide a la Administración abrir otro nuevo, en tanto en cuanto no opere la prescripción sobre los hechos objeto de sanción.

Ya traté esta regla general hace tiempo, en el artículo titulado «Caducidad, ma non troppo».

Lorena Tabanera lo explica de foma más breve y clara:

«Así las cosas, como la caducidad, de acuerdo con lo previsto en el artículo 92.3 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, no produce por sí misma la prescripción de las acciones, cabe volver a iniciar un nuevo expediente sancionador por los mismos hechos si éstos no hubieren prescrito.
No obstante lo anterior, sí es posible que la ley establezca otra cosa al respecto, es decir, que se impida la posibilidad de iniciar nuevo expediente sancionador cuando haya caducado.»

Y, en efecto, gracias a ese post he conocido que sí hay una excepción prevista en la Ley Tributaria, en el artículo 211 que dice:

«1.-El procedimiento sancionador en materia tributaria terminará mediante resolución o por caducidad.
2.-El procedimiento sancionador en materia tributaria deberá concluir en el plazo máximo de seis meses contados desde la notificación de la comunicación de inicio del procedimiento. Se entenderá que el procedimiento concluye en la fecha en que se notifique el acto administrativo de resolución del mismo. (…)

4.-El vencimiento del plazo establecido en el apartado 2 de este artículo sin que se haya notificado resolución expresa producirá la caducidad del procedimiento.

La declaración de caducidad podrá dictarse de oficio o a instancia del interesado y ordenará el archivo de las actuaciones. Dicha caducidad impedirá la iniciación de un nuevo procedimiento sancionador.»

El precepto no puede ser más claro, incluso en el establecimiento del dies a quo y del dies ad quem para el cómputo del plazo.

Así que, lo dicho, hoy he aprendido, gracias al blog «Del Derecho y del revés», que hay un supuesto excepcional de caducidad de la buena en materia sancionadora tributaria, y quería compartirlo igualmente.

May 27, 2015 ∞

El Índice de Garantía de Competitividad en la página del INE

Escribí en un artículo anterior («La actualización de la renta habrá de pactarse expresamente en los arrendamientos») que la Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española había introducido cambios en la tradicional referencia al Índice de Precios al Consumo (IPC) como método de actualización de rentas en los contratos de arrendamiento.

Así, para los contratos de arrendamiento suscritos con posterioridad al 1 de abril de 2015, fecha de entrada en vigor de la Ley:

Las partes pueden pactar libremente cualquier tipo de mecanismo de actualización de rentas, el IPC si quieren, o cualquier otro, pero deben hacerlo expresamente.
Si no establecen nada en el contrato, se entenderá que no procede actualización alguna.
Si se pacta que la renta se actualizará periódicamente, pero no se establece el índice de referencia, se aplicará supletoriamente el Índice de Garantía de Competitividad.

Pues bien, en esta página del Instituto Nacional de Estadística se puede consultar el famoso Índice de Garantía de Competitividad, para aquellos supuestos en que resulte de aplicación para la actualización de rentas.

A la fecha de redacción de este artículo, el IGC presenta una variación negativa entre marzo de 2014 y marzo de 2015 (-3,03%), pero dice la nota informativa del INE que «Cuando la tasa de variación de este índice se sitúe por debajo de 0 por ciento, se tomará este valor como referencia, lo que equivaldría a la aplicación de la regla de no revisión.»

May 26, 2015 ∞

No todas las obras sobre elementos comunes necesitan la unanimidad

Una más para la colección de sentencias que algún día pueden ser de utilidad.

La Sentencia nº 725/2014, de 16 de diciembre de 2014, de la Sala Primera del Tribunal Supremo (Rec nº 3000/2012, Ponente Excmo. Sr. José Antonio Seijas Quintana), que he conocido a través de la página de Iustel, ofrece multitud de ejemplos para distinguir entre aquellas obras sobre elementos comunes que requieren la aprobación unánime de la Comunidad de Propietarios, de aquellas otras que, aunque también se refieran a elementos comunes, no exigen la unanimidad, pudiendo aprobarse por mayoría.

El supuesto de hecho es sencillo: la comunidad demandada por un vecino disidente acordó por mayoría «sustituir la bajante de pluviales de dicho lado [el lado derecho de la casa] y más cercana al hueco de escalera, por una mixta de pluviales y residuales, según las condiciones marcadas por el Presidente: bajante de tubo de doble capa insonorizado, sin alterar la configuración estética de la bajante existente, prohibiéndose expresamente cualquier entronque exterior visible y dejándose ya el entronque hecho en todos los pisos»

El Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda y anuló el acuerdo; la Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación y dio por válida la decisión comunitaria; y el Tribunal Supremo desestima el recurso de casación, confirmando la sentencia de alzada.

El Ponente Sr. Seijas Quintana (me permitiréis que le dé coba: da gusto leerle), comienza exponiendo la regla general de la unanimidad (Fundamento de Derecho Segundo):

«Como principio, es válida la afirmación de que nadie puede hacer obras fuera de su superficie interna, ni modificar servicios generales, aunque estén dentro de su propiedad privada, sin la autorización unánime de la Junta de Propietarios, de tal forma que la posibilidad de que cualquier propietario pueda verificar modificaciones en ella es contraria no sólo a la Ley de Propiedad Horizontal (artículos 7.1 y 12 ), sino también al principio básico de la copropiedad ( STS 17 de febrero 2010 ).»

A continuación, expone dos ejemplos en los que no hay duda de que se exige acuerdo unánime:

«Ocurre que no todas las obras son iguales aunque tengan relación con los elementos comunes, ni este es el sentido de los artículos 12 y 17 de la LPH. Es doctrina jurisprudencial - STS 28 de marzo 2012 - que la ejecución de obras en elementos comunes, tales como los forjados, los cuales conforman la estructura del edificio, requieren del consentimiento unánime de la comunidad, sin que la permisividad de tales obras se encuentre condicionada a la existencia o no de perjuicio para los propietarios o afecten o no a la estructura, seguridad o configuración exterior del edificio comunitario, así como que la constitución de servidumbres en beneficio de elementos privativos requiere no solo del consentimiento de los respectivos dueños de los predios dominante y sirviente sino también, cuando afecte a elementos comunes, del consentimiento unánime de la comunidad de propietarios.»

Y continúa con la exposición de ejemplos de aprobación por unanimidad, aunque los formule en sentido negativo para justificar la aplicación de la excepción al supuesto de autos (utilizo el formato de listado para mostrar más claramente los ejemplos, pero la cita es literal):

«Y lo cierto es que no estamos ante:

una afectación la estructura de la finca - STS 17 de febrero 2010 -,

ni ante la división material o jurídica de un local en dos y constitución de una servidumbre sobre elementos comunes - STS 28 de marzo 2012 -,

o de obras de adaptación de un local del edificio para servir de garaje con finalidad de pública explotación - STS 6 de marzo 1998 -,

ni en el supuesto de cierre de una puerta de acceso abierta en una fachada - STS 10 de diciembre de 1990 -

o de la apertura de un hueco en la fachada o muro de cerramiento del inmueble en la parte trasera del edificio, que tenía como finalidad la unión de los locales con una construcción que se estaba elevando en el solar trasero del edificio, propiedad de la demandada, y que no formaba parte de la misma Comunidad de Propietarios - STS 15 de noviembre de 2010 -.»

Finalmente, la sentencia argumenta por qué, en el caso analizado, no se trata de una obra que exija la aprobación unánime, aunque se efectúe sobre elementos comunes:

«Para la sentencia de la Audiencia las obras se realizan en razón a un acuerdo de la comunidad que tiene por objeto la sustitución y mejora de un elemento común en un patio también común del edificio que no ha sufrido deterioro alguno y que está en situación de "beneficiar a los actuales vecinos y a quienes en el futuro deseen engancharse a las mismas", las cuales no requieren unanimidad sino mayoría; obras que no conllevan, según valoración probatoria efectuada en la sentencia recurrida, ninguna alteración o afectación de la estructura o estabilidad del elemento común sobre el que se han realizado ni han supuesto una modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo ni los estatutos de la comunidad, ni se están alterando las cuotas de participación de los comuneros.»

Leído lo anterior, el hecho de que se trate de una sustitución o mejora que beneficie a los actuales y futuros vecinos puede ser un elemento diferenciador importante, porque muchas de los ejemplos de obras en elementos comunes que sí requieren unanimidad parecen buscar más un interés particular o limitado que el bien común de la vecindad.

Pero, en cualquier caso, las restantes características son las más relevantes a la hora de permitir acuerdos no unánimes para actuar sobre elementos comunes. Por lo que podemos concluir que:

Es conveniente que se trate de una sustitución o mejora que beneficie a una generalidad de vecinos;
Pero es necesario que no afecte a la estructura o estabilidad del edificio o del elemento común,
que no modifique las reglas del título constitutivo o de los estatutos comunitarios,
y que no se alteren las cuotas de participación.

May 25, 2015 ∞

Empieza el Tablón Edictal Único en el BOE y permitirá alertas personalizadas

La página de El BOE nuestro de cada día nos trae la noticia en el artículo titulado «Las notificaciones a ciudadanos vía BOE serán públicas durante tres meses».

«La reforma más importante es la inclusión en la versión online del BOE del Suplemento de notificaciones, un tablón edictal único que agrupará los avisos a ciudadanos que se publican en 63 boletines oficiales diferentes y que incluyen desde sanciones de tráfico hasta notificaciones de todo tipo que no se han podido llevar a cabo por otros medios, como correos certificados.
Estas notificaciones serán de acceso público durante tres meses pero, al contrario de lo que ocurre con el resto del contenido del boletín, pasado ese tiempo se borrarán del escrutinio público y solo serán accesibles por parte del propio afectado o las autoridades judiciales. El suplemento de notificaciones solo aparecerá en la versión electrónica y no se incluirá en la impresión oficial del mismo. (…)

Gracias al servicio del BOE a la carta, los ciudadanos interesados podrán crear alertas con su nombre o DNI que les avisarán si aparece una notificación dirigida a ellos en el boletín oficial. Así, a partir de su puesta en marcha el 1 de junio, quienes se inscriban podrán recibir un correo electrónico de aviso si alguna autoridad pública se comunica con ellos vía tablón edictal. Y es que la publicación de estas notificaciones lleva implícito que el ciudadano afectado se da por enterado del aviso.»

Para mí, lo más interesante es que el Tablón Edictal Único se pone en marcha a partir del 1 de junio; que agrupará y publicará las notificaciones a los ciudadanos de más de 63 boletines oficiales diferentes, durante un plazo de 3 meses; y que en la sección de BOE a la carta podremos crear alertas personalizadas para recibir el aviso de una notificación en el correo electrónico.

El «BOE a la carta» es un servicio magnífico que utilizo desde hace tiempo, sobre todo para avisarme de modificaciones en las leyes que más me interesan, a través de sus alertas de seguimiento de textos consolidados y de Códigos electrónicos.

Pensar que ahora se va a mejorar con alertas de notificaciones (sobre mi persona o, con su autorización, sobre mis clientes) me pone los dientes largos.

May 21, 2015 ∞

El Supremo suspende la prohibición de medidas cautelares del Reglamento de Costas

El BOE nº 120, de 20 de mayo de 2015, ha publicado el Auto de la Sala III del Tribunal Supremo, de 23 de marzo de 2015, estimando la adopción de la medida cautelar solicitada en el marco de un recurso contencioso-administrativo contra el nuevo Reglamento General de Costas.

«La Sala acuerda:
1.º Ha lugar a la adopción de la medida cautelar instada por la parte demandante, limitadamente en lo que concierne la suspensión de la eficacia del artículo 14.3 del Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre, Reglamento General de Costas. Sin costas.

2.º Publíquese la suspensión de la vigencia del artículo 14.3 del Reglamento General de Costas (Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre) en el Boletín Oficial del Estado.»

El Auto completo, del Magistrado Excmo. Sr. D. José Juan Suay Rincón, se puede leer en este enlace. No admite la medida de suspensión de todo el Reglamento General de Costas, limitándola a este concreto párrafo 3 del artículo 14.

Ha sido objeto de recurso de aclaración, denegado en este otro Auto de 28 de abril.

En fin, ¿qué quiere decir la suspensión de vigencia acordada por el Tribunal Supremo?

El artículo 14.3 va un paso más allá que el artículo 10 de la Ley de Costas, prohibiendo, no ya los interdictos, sino cualesquiera medidas cautelares en los procedimientos en los que la Administración General del Estado ejercita sus facultades de investigación y recuperación posesoria de bienes de dominio público marítimo-terrestre.

En efecto, el artículo 10 de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas, reza así:

«Artículo 10
1.La Administración del Estado tiene el derecho y el deber de investigar la situación de los bienes y derechos que se presuman pertenecientes al dominio público marítimo-terrestre, a cuyo efecto podrá recabar todos los datos e informes que considere necesarios y promover la práctica del correspondiente deslinde.

2.Asimismo tendrá la facultad de recuperación posesoria, de oficio y en cualquier tiempo sobre dichos bienes, según el procedimiento que se establezca reglamentariamente.

3.No se admitirán interdictos contra las resoluciones dictadas por la Administración del Estado en ejercicio de las competencias configuradas en la presente Ley y de acuerdo con el procedimiento establecido.»

Pero el artículo 14 del Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de Costas, que reproduce casi literalmente el precepto de la Ley, va más allá con un cambio pequeño pero importante:

«Artículo 14. Potestades de la Administración General del Estado sobre los bienes de dominio público marítimo-terrestre.
1.La Administración General del Estado tiene el derecho y el deber de investigar la situación de los bienes y derechos que se presuman pertenecientes al dominio público marítimo-terrestre, a cuyo efecto podrá recabar todos los datos e informes que considere necesarios y promover la práctica del correspondiente deslinde.

2.Asimismo tendrá la facultad de recuperación posesoria, de oficio y en cualquier tiempo, sobre dichos bienes según el procedimiento establecido en el artículo 16 de este reglamento.

3.No se admitirán medidas cautelares contra las resoluciones dictadas por la Administración General del Estado en ejercicio de las competencias configuradas en la Ley 22/1988, de 28 de julio, y de acuerdo con el procedimiento establecido (artículo 10 de la Ley 22/1988, de 28 de julio).»

El interdicto civil siempre ha estado vedado a los particulares afectados por la facultad de las Administraciones para recuperar la posesión de los bienes de dominio público (de toda índole, municipales, marítimo-terrestres, etc.), porque esa facultad pública tiene ella misma la consideración de interdicto administrativo o interdictum proprium.

Pero las medidas cautelares sí han sido posibles en este ámbito, cumpliendo los requisitos que las leyes generales establecen para cada una:

En vía administrativa, con las medidas provisionales del artículo 72 Ley 30/1992, para asegurar la eficacia de la resolución que pudiera recaer.
También en vía de recurso administrativo, conforme al artículo 111 Ley 30/1992 si, previa ponderación razonada entre el perjuicio al interés público o a terceros y el perjuicio al recurrente, se acredita que la ejecución causaría perjuicios de imposible o difícil reparación, o la impugnación se fundamenta en alguna de las causas de nulidad de pleno derecho del artículo 62.1.
En vía jurisdiccional, en virtud de los artículos 129 y 130 LJCA, siempre con la finalidad de asegurar la efectividad de la sentencia, cuando la ejecución del acto administrativo pudiera hacer perder su finalidad legítima al recurso, y siempre también con una previa valoración circunstanciada de todos los intereses en conflicto, pudiendo denegarse la medida cautelar si se siguiera una perturbación grave de los intereses generales o de tercero. Un ejemplo de medida cautelar, desestimada en ese caso, puede encontrarse en la STS 1744/2004, de 15 de marzo de 2004, de la Sala III, Rec. 6127/2001.

Por eso, la novedad introducida por el artículo 14.3 del Reglamento General de Costas, que prohíbe también las medidas cautelares de todo orden y, por tanto, convierte en absolutamente ejecutivos los actos administrativos en materia de recuperación posesoria de bienes de dominio público marítimo-terrestre, es llamativa y con bastantes visos de ser contraria a la Ley.

El Auto del Tribunal Supremo que venimos citando reflexiona acerca de si, por su ubicación en un Reglamento, la prohibición de medidas cautelares alcanza únicamente a las administrativas, pero le resta importancia a tal disquisición, por cuanto que estima que su decisión cautelar al respecto, sin prejuzgar el fondo del asunto, debe ser la misma.

Por tanto, y por ahora, el Supremo ha acordado la medida cautelar contra la prohibición de medidas cautelares, suspendiendo la vigencia del referido artículo 14.3. A ver qué resuelve finalmente en Sentencia.

May 20, 2015 ∞

La Administración no puede acudir a la vía de apremio cuando se ha iniciado la liquidación concursal

Como ya dije en una ocasión anterior, soy refractario al Derecho Concursal y a su terminología, pero cuando aborda tangencialmente algún tema que conozca, aunque sea de refilón, intento prestar atención.

En este caso, la Sentencia nº 711/2014, de la Sala Primera del Tribunal Supremo, de 12 de diciembre de 2014, Rec. 2500/2013, resuelve un Recurso de Casación interpuesto contra una sentencia de apelación que revocó la de instancia. Es decir, confirma la Sentencia dictada en primera instancia y estima la demanda de los administradores concursales que ven, una vez iniciada la liquidación concursar, cómo diversos bienes del activo de una mercantil en concurso quedan embargados porque la TGSS, acreedora en el mismo procedimiento concursal, inicia motu proprio la vía administrativa de apremio para cobrarse unas cantidades que han sido calificadas como créditos contra la masa.

La Sentencia es larga, y ofrece una explicación interesante de la interpretación que ha de darse a la Ley Concursal, pero como tantas veces, la esencia sintéticamente destilada llega al final:

FJ9: «En realidad, el único escenario en que podría admitirse una ejecución de créditos contra la masa es el que se abre con la aprobación del convenio, en que se levantan los efectos de la declaración de concurso ( art. 133.2 LC ). Así como el impago de los créditos concursales provocaría la rescisión del convenio y la apertura de la liquidación ( art. 140 LC ), el impago de los créditos contra la masa daría lugar a su reclamación de pago y, si fuera necesario, la preceptiva ejecución. Sin perjuicio de que también pudiera justificar una acción de incumplimiento del convenio y de apertura de la liquidación.
Sin embargo, una vez abierta la fase de liquidación, y con ella el efecto de la prohibición y paralización de ejecuciones del art. 55 LC, no tiene sentido iniciar una ejecución separada contra la masa, pues contradice el carácter universal que supone la liquidación concursal, cuyas únicas excepciones lógicas vienen determinadas por las ejecuciones de garantías reales, que, por otra parte, si no se iniciaron antes de la apertura de la fase de liquidación ya no podrá hacerse al margen de la liquidación concursal. Los acreedores de créditos contra la masa lo que deberán hacer es instar su pago dentro de la liquidación, de acuerdo con las reglas del art. 154 LC, y sin necesidad de instar otra ejecución dentro de la ejecución universal ni acudir al apremio administrativo, en el caso de la TGSS.»

Es que no puedo evitar una sonrisa maliciosa cuando a la Administración se le cortan un poco las alas de sus prerrogativas ejecutivas. Ocurre tan pocas veces.

May 19, 2015 ∞

La prohibición para cambiar el uso de un local a vivienda debe estar expresamente recogida en el título constitutivo

ACTUALIZACIÓN: El 6 de julio de 2018, el blog de Hayderecho.com publica este artículo de Fernando Gomá Lanzón que actualiza el tema y da noticia de la STS de 15 de junio de 2018 que confirma y consolida la doctrina.

ARTÍCULO ORIGINAL:

El supuesto examinado por la Sentencia nº 729/2014 de la Sala Primera del Tribunal Supremo, de 3 de diciembre de 2014, Rec. 3312/2012, que he encontrado en la página de Iustel, es bastante sencillo:

El propietario de un local hace obras en el mismo para transformarlo en vivienda, sin obtener el consentimiento de la comunidad de propietarios. El título constitutivo y los Estatutos recogen que la planta baja del edificio se distribuye en «locales comerciales». En el articulado de los Estatutos también se distingue entre «locales» y «viviendas», pero no consta una limitación o prohibición expresa para el cambio de destino de los elementos privativos. En las obras realizadas, no se alteran elementos comunes ni se modifican las cuotas de participación.

La comunidad de propietarios demanda al titular del local transformado en vivienda y el Juzgado de Primera Instancia estima la demanda, condenando al demandado «a dar al inmueble el uso y destino que tenía originariamente de local de negocio, debiendo cesar en su uso como vivienda», y declarando «la nulidad de la inscripción registral del cambio de uso del inmueble», «porque para modificar el uso del inmueble -no fue una reforma, sino un cambio de local comercial a vivienda- era necesaria la autorización de la Comunidad por unanimidad».

La Audiencia Provincial desestima el Recurso de Apelación y confirma la sentencia de instancia, con idéntico argumento: «subrayando que todo cambio en los Estatutos -y la transformación en vivienda fue un cambio- exige la unanimidad de los comuneros».

Pues bien, el Tribunal Supremo estima el Recurso de Casación y casa ambas sentencias, desestimando la demanda inicial y legitimando la actuación del propietario que transformó el local en vivienda sin consentimiento de la comunidad.

«QUINTO.- Doctrina de la Sala Tras declarar que el derecho a la propiedad privada es un derecho reconocido por el artículo 33 de la Constitución Española y que, como dicen las sentencias de esta Sala de 1 y 9 de octubre de 2013, está concebido ampliamente en nuestro ordenamiento, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente -limitaciones que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo-, la Sala tiene establecido lo siguiente:
1.- En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atiendan al interés general de la comunidad. Prohibiciones estas que, como indican las sentencias de 20 de octubre de 2008 y 30 de diciembre de 2010, citadas por la de 5 de octubre de 2013, referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, que es lo sucedido en el caso del recurrente, deben constar de manera expresa: la sentencia de esta Sala de 24 de octubre de 2011 declaró en su fallo: “Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad privada exige, para que sean eficaces, que consten de manera expresa”.

Por lo demás, a fin de tener eficacia frente a terceros deben estar inscritas en el Registro de la Propiedad.

2.- Existe, pues, una plena libertad para establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria, como señalan las sentencias de 23 de febrero de 2006 y 20 de octubre de 2008, entre otras.»

En el Fundamento Sexto, la Sentencia del Tribunal deja constancia de la existencia de licencia municipal de obras, aunque no es un dato relevante en ninguna de las instancias, y tampoco en la casación.

Y, finalmente, recoge dos supuestos en los que sí es necesario el consentimiento unánime, aunque no haya prohibición expresa en los Estatutos:

«No consta en las instancias -nada dicen las sentencias de la Audiencia y del Juzgado-, que la transformación que hizo el recurrente cambiando el destino de su local comercial a vivienda alterara elemento común alguno o modificara las cuotas de participación, supuestos en los que, pese a la inexistencia de prohibición expresa, habría sido necesaria la autorización unánime de la Comunidad de Propietarios.»

En definitiva, de conformidad con la doctrina jurisprudencial citada, el cambio de uso de local a vivienda no necesita el consentimiento de la comunidad de propietarios si se cumplen todos los siguientes requisitos:

Que no conste una limitación o prohibición expresa de la alteración del uso en el título constitutivo.
Que no se alteren elementos comunes.
Que no se modifiquen las cuotas de participación.

Otra sentencia más para el breviario de sentencias que algún día demostrarán su utilidad.

May 18, 2015 ∞

Una sentencia no puede sacarse de la chistera una prueba pericial practicada en otro proceso

Parece una perogrullada pero, como la realidad supera a la ficción, lo que sugiere el título ha sucedido, vaya si ha sucedido:

En un asunto en el que se discute el justiprecio de una expropiación, el Tribunal, que no parece muy convencido por la prueba pericial practicada en el propio proceso, echa mano de otra pericial más convincente, practicada en otro recurso sobre otra finca perteneciente al mismo proyecto expropiatorio, y la aplica en Sentencia, sin haber traído antes esa prueba al proceso ni haber dado traslado de la misma a las partes.

El Tribunal Supremo, en la Sentencia de la Sala Tercera, Sección 6ª, de 16 de marzo de 2015, Rec. 4978/2011, que he encontrado en Otrosí.net, revista del ICAM le enmienda la plana al Tribunal a quo:

«Es jurisprudencia reiterada de este Tribunal Supremo, ya iniciada con la sentencia de 7 de abril de 1998 (recurso: 5410/1993 ) y posteriormente reiterada en otras muchas sentencias de 22 de marzo de 2006 (recurso: 1772/2003 ), 7 de octubre de 2011 (recurso: 318/2008 ), 10 de junio de 2013 (recurso: 179/2012 ) la que sostiene que la Sala de instancia no puede fundar sus pronunciamientos sobre las cuestiones esenciales planteadas en el proceso basándose en informes periciales emitidos en otros procedimientos sin que dichas pruebas sean traídas al proceso ni se haya dado oportunidad de contradicción al respecto a la parte aquí recurrente, que se ve sorprendida por el apoyo probatorio de la fundamentación de la sentencia que es ajeno al proceso, sin haber tenido conocimiento del mismo y, menos aún, oportunidad de cuestionar su alcance y fuerza probatoria, con evidente indefensión que está proscrita en el art. 24 de la Constitución e infracción de los principios de audiencia y contradicción de las partes, que se refleja, entre otros en el art. 61 de la Ley de esta Jurisdicción. (...)
También hemos tenido ocasión de señalar que cuando un Tribunal decide en virtud de datos o elementos de hecho no incorporados al proceso, ni puestos de manifiesto a las partes antes de dictarse sentencia, infringe los principios de audiencia y contradicción. Así en una reiterada Jurisprudencia, recogida, entre otras, en las Sentencias de la antigua Sala Quinta, de fecha 16 de septiembre de 1986, y de esta misma Sección Sexta de la Sala Tercera del Tribunal Supremo de 26 de abril de 1993 (apelación 9092/90 ) y 9 de diciembre de 1997 (recurso de casación 3890/93 - fundamento jurídico duodécimo), se afirma que se conculcan los principios de audiencia y contradicción, cuando se decide conforme a las pruebas practicadas o a los datos existentes en otro proceso anterior sin haberlos traído a aquél en que se hacen valer con el fin de que las partes litigantes puedan criticarlos, cuyo defecto, además, impide al Tribunal “ad quem” verificar la corrección del criterio del Tribunal “a quo”.»

Eso sí, el Tribunal Supremo se limita a retrotraer las actuaciones para que el Tribunal de instancia practique la prueba como es debido, con audiencia a las partes y contradicción, y luego vuelva a dictar sentencia, en lugar de ahorrar el via crucis al recurrente y dejar definitivamente resuelta la cuestión. Porque resulta que ya en anteriores recursos el Supremo había examinado precisamente esa misma prueba, rechazándola y estableciendo las bases para el cálculo del justiprecio en el mismo proyecto expropiatorio.

Nos lo revela así el voto particular emitido por la Magistrada Dª Margarita Robles Fernández:

«En efecto, este Tribunal se ha pronunciado ya en reiteradas ocasiones en relación al justiprecio de fincas expropiadas para el mismo proyecto. Así, y entre otras, en nuestras Sentencias de 26 de mayo de 2014 (Rec.3939/2011 ), 6 de junio de 2014 (Rec.4413/2011 ), 30 de junio de 2014 (Rec.5136/2011 ), 26 de septiembre de 2014 (Rec.5944/2011 ) o 21 de octubre de 2014 (Rec.5197/2011 ), en todas ellas nos hemos pronunciado ya, rechazando el dictamen pericial, que se pretende ahora incorporar a los autos mediante la retroacción que acuerda la Sentencia, y en todas ellas hemos fijado las bases que deberían ser tenidas en cuenta para la fijación del justiprecio en ejecución de sentencia.
Y eso es lo que hubiera debido hacerse en el caso de autos, estimando el motivo tercero, y acordando la fijación de justiprecio en ejecución de sentencia, con arreglo a unas bases, sin obligar a las partes, y en particular al actor en la instancia, a soportar una retroacción del procedimiento, a los fines de incorporación de una pericial, que reiteradamente ha dicho esta Sala, que no puede ser aceptada.»

Sin más datos, me da a mí la impresión de que la decisión mayoritaria del Alto Tribunal es correcta, lamentablemente para el recurrente y para la economía procesal.

El primer motivo de casación, de índole procesal, basado en la letra c) del artículo 88 LJCA, se debe examinar con carácter preferente, y es tan grosero el defecto de la sentencia recurrida que sólo puede ser resuelto en sentido estimatorio.

Así, después de reprochar al Tribunal de instancia haber tomado pruebas y datos de otros procesos para resolver el que nos ocupa, difícilmente podía el Supremo hacer lo mismo y remitirse a lo decidido en otros recursos.

Deberá hacerlo, aunque parezca contrario al sentido común, cuando resuelva el Recurso de Casación contra la nueva sentencia que se dicte, después de la retroacción ordenada, si ésta vuelve a encontrar fundamento en aquella pericial ya rechazada.

Pero el recurrente tendrá, en la misma retroacción, oportunidad de criticar y poner en duda la validez de dicha pericial, precisamente con base en las STS que le ha indicado el voto particular. Así que tiene el camino bien marcado.

May 14, 2015 ∞

Manifiesto de Administración Electrónica, #100recomendacionesAE, en NoSoloAytos

Había, hay, expectación por conocer el Manifiesto con las 100 recomendaciones para la Administración Electrónica, y ya está publicado a través de la web de NoSoloAytos de Víctor Almonacid Lamelas.

Una Administración eficaz, eficiente, transparente, accesible, sencilla, que convierta el término burocracia en algo del pasado, es un sueño apasionante. Pero claro, es un cambio tan revolucionario que despierta escepticismo, resistencia, descreimiento, miedo y rechazo a raudales. Me ha gustado mucho la analogía que plantea Víctor Almonacid en su presentación con relación a las 5 fases del duelo: Negación, Ira, Negociación, Depresión, Aceptación.

El artículo de presentación del Manifiesto en la web de NoSoloAytos está en el enlace indicado arriba, y el propio Manifiesto con las 100 recomendaciones lo podéis descargar en este enlace.

May 14, 2015 ∞

Un Ayuntamiento no debe hacer todo lo que el Registrador le pida, pero casi

Pedro Corvinos nos habla del celo de los Registradores de la Propiedad en la calificación de los documentos administrativos, examinando a tal efecto tres resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado.

Yo llego a la conclusión de que ese celo parece a veces excesivo (y para eso, para moderarlo, está la DGRN en esos casos), pero que en general me tranquiliza saber que cumplen eficazmente con su labor de control sobre los requisitos esenciales para la validez de los actos administrativos y, sobre todo, para que éstos puedan desplegar sus efectos en el Registro de la Propiedad.

Es garantía para el buen funcionamiento de la Administración y es garantía para el sistema registral, cuya importancia para el tráfico jurídico y económico no hace falta que destaque aquí.

Así que, lo dicho, un Ayuntamiento no debe hacer todo lo que el Registrador le pida, pero casi. Mejor dicho, sí, que haga caso al Registrador.

Los ejemplos examinados en el artículo citado plantean algunas cuestiones interesantes y llamativas. En algún caso el Registrador actúa con exceso, en la mayoría acierta:

¿Puede un Registrador negarse a inscribir la cancelación de una concesión administrativa, ordenada por la Administración concedente, si no consta el consentimiento del concesionario o una sentencia judicial firme?
¿Puede un Registrador, aunque no conste recurso administrativo o jurisdiccional del interesado, apreciar de oficio la caducidad de un procedimiento administrativo de carácter sancionador o desfavorable? (en el caso concreto, una declaración de ruina).
¿Qué requisitos debe cumplir un Ayuntamiento para inscribir el cambio de sistema de actuación, por incumplimiento de los deberes legales urbanísticos, y asegurarse de que los terrenos quedan afectos al desarrollo del mismo?

Las respuestas, en el artículo de Pedro Corvinos.

May 13, 2015 ∞

La obligación de las comunidades de propietarios de ejecutar ajustes razonables en materia de accesibilidad

Álvaro Cerezo Ibarrondo, Arquitecto, en el blog de Orbenismo, sobre la acción urbanística en el País Vasco, nos trae una duda interpretativa ciertamente interesante, con relación a la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas (L3R) y la modificación que operó en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH), a raíz de una consulta del Gobierno Vasco resuelta por la Subdirección General de Urbanismo del Ministerio de Fomento.

En el artículo «Ajustes razonables y obras de comunidad», expone las definiciones sometidas a consulta, por las dudas interpretativas que genera la reforma:

«La L3R en su artículo 2 sobre definiciones, apartado 4, recoge la siguiente:

"4.Ajustes razonables: las medidas de adecuación de un edificio para facilitar la accesibilidad universal de forma eficaz, segura y práctica, y sin que supongan una carga desproporcionada. (...)
Se entenderá que la carga es desproporcionada, en los edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal, cuando el coste de las obras repercutido anualmente, y descontando las ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes".»

«A su vez, el apartado cuatro de la DF 1ª de la L3R, sobre modificación de la LPH indica:

"Cuatro. El artículo 10 [de la LPH] queda redactado de la siguiente manera:
1.Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) (…)

b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal (…), siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.»

Pues bien, lo que la consulta del Ministerio explica es que el objetivo de la reforma legal consiste en que, aunque el coste de la obra exceda del límite establecido para que la carga se entienda desproporcionada, los ajustes razonables en materia de accesibilidad y las demás obras que cumplan los requisitos establecidos en el artículo 10 LPH reformado seguirán siendo obligatorios para la comunidad de propietarios, y no requerirán acuerdo previo de la Junta, si el propietario que requiere la obra se ofrece a sufragar el exceso de coste.

«Por tanto, el artículo distingue entre la obligación en sí, y el coste que se puede llegar a exigir, de ahí que determine que: “No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido". Esa es una de las modificaciones más relevantes introducidas por la L3R, en la medida en que la redacción anterior permitía interpretar que si las obras superaban el limite económico de las doce mensualidades, ni siquiera eran obligatorias para la Comunidad de Propietarios, de modo que los propietarios podían negarse a pagar dichas mensualidades, incluso en el caso de que la persona discapacitada o mayor de setenta años estuviera dispuesta hacerse cargo del resto.»

Pero las dudas interpretativas se mantienen y las apunta certeramente Álvaro Cerezo. En primer lugar, se pregunta «¿Se puede extractar de la dicción literal de los artículos 2.4 L3R y 10.1 LPH, la conclusión de la nota informativa?».

En mi opinión, se trata de interpretar, de los dos artículos citados, el inciso que se refiere al coste de las obras «repercutido anualmente». ¿Qué quiere decir eso? ¿Cuántas anualidades de repercusión? ¿Cómo se interpreta la voluntad del legislador en ese caso? El Ministerio de Fomento responde lo siguiente:

«(...) las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes no se refieren exclusivamente a una anualidad, sino a tantas anualidades como permita la financiación ajena de las obras, mediante créditos o el pago aplazado que pueda llegar a obtener la comunidad de propietarios. Lo habitual es que este tipo de obras se financien en varios años y, en la práctica, no solo las entidades conceden créditos con este objetivo, sino que las propias empresas instaladoras ofrecen un fraccionamiento del gasto en varios años, o incluso financiación específica al efecto.
Esta regla se conecta con lo señalado en el apartado anterior en el sentido de que, nuevamente, si en el proceso de negociación de la financiación o del crédito, el número de años que se acuerde para repercutir los gastos no es suficiente para pagarla totalidad de las obras necesarias para alcanzar los ajustes razonables, estas continuarán siendo obligatorias para la comunidad si la persona que las haya requerido se compromete a abonar la diferencia.»

Así que se introduce, vía interpretativa del Gobierno, es cierto, un elemento verdaderamente aleatorio y que puede dar lugar a arbitrariedad.

Sin embargo, aun compartiendo la preocupación de Álvaro Cerezo, y las preguntas que formula en su artículo, me parece un criterio razonable: caso por caso, si hay una obra que cumple con las condiciones legalmente establecidas de necesidad, la financiación obtenida por la comunidad o por el propietario interesado permite abonar el coste en varias anualidades (sin que la norma fije cuántas), y el interesado que requiere la obra sufraga el exceso del coste de cada anualidad, la obra sigue siendo obligatoria y no es necesario el consentimiento de la comunidad, estando cada uno de sus miembros obligado a abonar hasta el límite legal, es decir, hasta doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Gracias a Álvaro Cerezo Ibarrondo por traernos esta cuestión y una reflexión tan interesante, en el artículo que os invito a leer completo aquí.

May 12, 2015 ∞

El nada dudoso negocio de los proindivisos

Como a mí la imaginación no me alcanza, me maravillan las ideas de negocio que se le ocurren a la gente en general, y a los abogados en particular.

Leyendo este artículo de El País, titulado «¿Y si mi ex se niega a vender el piso?», he conocido por primera vez la existencia de empresas y despachos de abogados cuyo negocio consiste en la adquisición de cuotas proindivisas sobre bienes inmuebles, tanto en matrimonios disueltos pendientes de liquidación como en titularidades indivisas procedentes de herencias.

El mecanismo no es muy complicado:

«Estas empresas compran “la parte que quiera vender el comunero en tres o cuatro días, con todos los costes del procedimiento pagados, salvo la plusvalía municipal. Se hace ante notario y se paga el precio convenido mediante un cheque bancario nominativo al vendedor”, señala Alberto Arpide, abogado experto en derecho sucesorio y gerente de Compro tu Proindiviso.
Es una solución rápida, aunque el bolsillo quedará algo resentido (el precio que recibe siempre está por debajo de su valor de tasación). En función del barrio se paga entre el 35% y hasta un máximo el 50% de la tasación, siempre y cuando sus gastos de IBI y cuotas de comunidad se encuentren al día, indica Arpide. (…)

Tras la adquisición, su misión es negociar con la expareja e intentar llegar a un acuerdo amistoso: comprar el resto, alquilar y repartir la renta o vender de mutuo acuerdo. “La vía judicial, para conseguir la división de la cosa común, es la última opción, aunque a veces no queda más remedio”, señala el gerente de Compro tu Proindiviso. “En la mayoría de ocasiones encontramos muy receptivos al resto de copropietarios al plantearles la nueva situación. Son muchos los que siguiendo nuestro consejo acceden a sacar a la venta el inmueble por un precio pactado entre todas las partes”, advierte Canteli.»

Aparte de que todo el texto esté redactado más como un publireportaje que como un artículo periodístico, me hace gracia la referencia al acuerdo «amistoso» y que, «al plantearles la nueva situación» y «siguiendo nuestro consejo», la mayoría de la gente acceda a vender su participación indivisa, por supuesto, por un precio inferior al de la tasación que ha elaborado la propia empresa, no digamos ya al de mercado.

Seguro que no hace falta más que una breve explicación de la acción de división de cosa común y del efecto que sobre el precio puede tener la venta del bien inmueble en pública subasta, para que cualquiera se vea compelido a no empeorar aún más la nueva situación.

Me refiero en el título del post al nada dudoso negocio de los proindivisos porque, en efecto, me plantea pocas dudas.

No tengo ninguna duda de que se trata de un negocio. Y tampoco tengo duda de que me parece moralmente reprobable. Hacer uso de la facultad de dividir la cosa común establecida (y deseada) por el artículo 400 del Código Civil, para obtener rendimiento de la adquisición de un bien por un precio inferior al que se establecería en un mercado libre de coerciones, es en mi opinión un fraude de ley, tal y como lo define el artículo 6.4 CC.