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Importante aclaración del TS sobre resolución de contrato por retraso en la entrega de vivienda en construcción

La Sentencia nº 778/2014, de 20 de enero de 2015, de la Sala Primera del Tribunal Supremo (Ponente Excmo. Sr. FRANCISCO MARIN CASTAN, Rec. nº 196/2013), de la que he tenido noticia or la página de Iustel, establece con meridiana claridad una distinción importante en materia de compraventa de viviendas:

  • Con carácter general, en la interpretación de la facultad de resolver las obligaciones recíprocas del artículo 1.124 del Código Civil, es sabido que la jurisprudencia establece que un retraso moderado en el plazo de entrega de una vivienda no faculta al comprador a resolver el contrato privado de compraventa, pudiendo el vendedor reclamar su cumplimiento, el pago del resto del precio y el otorgamiento de de la correspondiente escritura.
  • Pero esta Sentencia que comento hoy aclara expresamente, desestimando un recurso de casación por interés casacional, que se produce una especialidad en los contratos sujetos a la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, de forma que en éstos, sea cual sea el retraso, el comprador puede resolver el contrato una vez transcurrido el plazo establecido en el mismo, y siempre que el vendedor no le haya convocado aún para la entrega de la vivienda.

El supuesto de hecho gira en torno, como hemos dicho, de un contrato expresamente sujeto al régimen de garantías de la Ley 57/1968:

FJ 2º: «La estipulación décima, denominada "Garantía", sujetaba las cantidades entregadas por los compradores a cuenta del precio al régimen de la Ley 57/1968, de 27 de julio, y de la disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre; identificaba la cuenta especial en la que dichas cantidades habrían de ingresarse, abierta en La Caixa; obligaba a la vendedora a devolvérselas a los compradores, con el interés correspondiente según la legislación aplicable, "en el caso de que la construcción del edificio no se terminase en el plazo convenido o no se obtuviera la Licencia de Primera Ocupación correspondiente"».

Y la Sentencia, que se extiende con mucha precisión en la descripción del supuesto de hecho, del íter procesal seguido en las diversas instancias y de los motivos de recurso de casación, extraordinario por infracción procesal y casación por interés casacional, resume también con una impecable síntesis el objeto de su decisión:

FJ 5º in fine: «Se trata de determinar, en suma, si el art. 3 de la Ley 57/68 contiene un régimen especial para las compraventas de vivienda comprendidas dentro de su ámbito de regulación que permite al comprador resolver el contrato por retraso en la entrega de la vivienda aun cuando este retraso no sea especialmente intenso o relevante.»

La Sentencia comienza recogiendo el tenor literal del precepto examinado:

«El párrafo primero del art. 3 de la Ley 57/68 dispone lo siguiente: “Expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el cesionario podrá optar entre la rescisión del contrato con la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el 6 por 100 de interés anual, o conceder al cedente prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo periodo con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda.”»

Examina la doctrina contenida en la STS de 9 de junio de 1986 que el recurrente ofrece como contraste para sostener el interés casacional, y adopta con claridad la decisión de abandonar definitivamente la interpretación que hacía en aquella sentencia:

«Esta Sala, reunida en pleno, considera que no procede reiterar la interpretación del art. 3 de la Ley 57/68 contenida en su sentencia de 9 de junio de 1986.»

Los motivos de dicha decisión, que están recogidos en el apartado 3º del Fundamento Jurídico 6º, son dignos de lectura, porque hacen un buen repaso de la evolución de la jurisprudencia en esta materia y la creciente protección de la posición del comprador frente al vendedor, sobre todo cuando aquél es consumidor y éste promotor profesional. Sin embargo, se pueden leer en la propia Sentencia y su cita aquí haría demasiado larga esta reseña.

En definitiva, la Sentencia de 20 de enero de 2015 que vengo comentando alcanza su conclusión final y establece que, en la línea de la evolución anterior, procede igualmente reconocer un régimen especial en beneficio del comprador, en los contratos sometidos a la citada Ley 57/1968:

FJ 6º.3: «3.ª) Pues bien, avanzando en la misma línea procede declarar ahora que el incumplimiento por el vendedor del plazo estipulado para la terminación y entrega de la vivienda justifica, conforme al art. 3 de la Ley 57/68, la resolución del contrato a instancia del comprador, siempre que, como resulta de la sentencia del pleno de esta Sala de 5 de mayo de 2014 (rec. 328/2012 ), el derecho a resolver se ejercite por el comprador antes de ser requerido por el vendedor para el otorgamiento de escritura pública por estar la vivienda ya terminada y en disposición de ser entregada aun después de la fecha estipulada para su entrega.

Lo anterior significa que el art. 3 de la Ley 57/68 introduce, en los contratos comprendidos dentro de su ámbito de aplicación, una especialidad consistente en que el retraso en la entrega, aunque no sea especialmente intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que justifica la resolución del contrato por el comprador. Esta especialidad, a su vez, determina que en el ámbito especial regulado por la Ley 57/68 no sea aplicable la doctrina jurisprudencial que, interpretando la norma de ámbito general del art. 1124 CC, considera que el retraso de una parte contratante en el cumplimiento de sus obligaciones no constituye, por regla general, un incumplimiento de tal grado que justifique la resolución del contrato a instancia de la otra parte contratante.»

Así, se debe concluir que, para los contratos sujetos a la Ley 57/1968, cuando se produce un retraso en la finalización de la construcción y la entrega de las viviendas, el comprador puede resolver de inmediato el contrato de compraventa, aunque el retraso sea mínimo. Pero si no manifiesta nada y el promotor, finalmente, concluye la edificación y le convoca para el otorgamiento de escritura, el contrato debe cumplirse.


El Índice de Garantía de Competitividad en la página del INE

Escribí en un artículo anterior («La actualización de la renta habrá de pactarse expresamente en los arrendamientos») que la Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española había introducido cambios en la tradicional referencia al Índice de Precios al Consumo (IPC) como método de actualización de rentas en los contratos de arrendamiento.

Así, para los contratos de arrendamiento suscritos con posterioridad al 1 de abril de 2015, fecha de entrada en vigor de la Ley:

  • Las partes pueden pactar libremente cualquier tipo de mecanismo de actualización de rentas, el IPC si quieren, o cualquier otro, pero deben hacerlo expresamente.
  • Si no establecen nada en el contrato, se entenderá que no procede actualización alguna.
  • Si se pacta que la renta se actualizará periódicamente, pero no se establece el índice de referencia, se aplicará supletoriamente el Índice de Garantía de Competitividad.

Pues bien, en esta página del Instituto Nacional de Estadística se puede consultar el famoso Índice de Garantía de Competitividad, para aquellos supuestos en que resulte de aplicación para la actualización de rentas.

A la fecha de redacción de este artículo, el IGC presenta una variación negativa entre marzo de 2014 y marzo de 2015 (-3,03%), pero dice la nota informativa del INE que «Cuando la tasa de variación de este índice se sitúe por debajo de 0 por ciento, se tomará este valor como referencia, lo que equivaldría a la aplicación de la regla de no revisión.»


No todas las obras sobre elementos comunes necesitan la unanimidad

Una más para la colección de sentencias que algún día pueden ser de utilidad.

La Sentencia nº 725/2014, de 16 de diciembre de 2014, de la Sala Primera del Tribunal Supremo (Rec nº 3000/2012, Ponente Excmo. Sr. José Antonio Seijas Quintana), que he conocido a través de la página de Iustel, ofrece multitud de ejemplos para distinguir entre aquellas obras sobre elementos comunes que requieren la aprobación unánime de la Comunidad de Propietarios, de aquellas otras que, aunque también se refieran a elementos comunes, no exigen la unanimidad, pudiendo aprobarse por mayoría.

El supuesto de hecho es sencillo: la comunidad demandada por un vecino disidente acordó por mayoría «sustituir la bajante de pluviales de dicho lado [el lado derecho de la casa] y más cercana al hueco de escalera, por una mixta de pluviales y residuales, según las condiciones marcadas por el Presidente: bajante de tubo de doble capa insonorizado, sin alterar la configuración estética de la bajante existente, prohibiéndose expresamente cualquier entronque exterior visible y dejándose ya el entronque hecho en todos los pisos»

El Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda y anuló el acuerdo; la Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación y dio por válida la decisión comunitaria; y el Tribunal Supremo desestima el recurso de casación, confirmando la sentencia de alzada.

El Ponente Sr. Seijas Quintana (me permitiréis que le dé coba: da gusto leerle), comienza exponiendo la regla general de la unanimidad (Fundamento de Derecho Segundo):

«Como principio, es válida la afirmación de que nadie puede hacer obras fuera de su superficie interna, ni modificar servicios generales, aunque estén dentro de su propiedad privada, sin la autorización unánime de la Junta de Propietarios, de tal forma que la posibilidad de que cualquier propietario pueda verificar modificaciones en ella es contraria no sólo a la Ley de Propiedad Horizontal (artículos 7.1 y 12 ), sino también al principio básico de la copropiedad ( STS 17 de febrero 2010 ).»

A continuación, expone dos ejemplos en los que no hay duda de que se exige acuerdo unánime:

«Ocurre que no todas las obras son iguales aunque tengan relación con los elementos comunes, ni este es el sentido de los artículos 12 y 17 de la LPH. Es doctrina jurisprudencial - STS 28 de marzo 2012 - que la ejecución de obras en elementos comunes, tales como los forjados, los cuales conforman la estructura del edificio, requieren del consentimiento unánime de la comunidad, sin que la permisividad de tales obras se encuentre condicionada a la existencia o no de perjuicio para los propietarios o afecten o no a la estructura, seguridad o configuración exterior del edificio comunitario, así como que la constitución de servidumbres en beneficio de elementos privativos requiere no solo del consentimiento de los respectivos dueños de los predios dominante y sirviente sino también, cuando afecte a elementos comunes, del consentimiento unánime de la comunidad de propietarios.»

Y continúa con la exposición de ejemplos de aprobación por unanimidad, aunque los formule en sentido negativo para justificar la aplicación de la excepción al supuesto de autos (utilizo el formato de listado para mostrar más claramente los ejemplos, pero la cita es literal):

«Y lo cierto es que no estamos ante:
  • una afectación la estructura de la finca - STS 17 de febrero 2010 -,
  • ni ante la división material o jurídica de un local en dos y constitución de una servidumbre sobre elementos comunes - STS 28 de marzo 2012 -,
  • o de obras de adaptación de un local del edificio para servir de garaje con finalidad de pública explotación - STS 6 de marzo 1998 -,
  • ni en el supuesto de cierre de una puerta de acceso abierta en una fachada - STS 10 de diciembre de 1990 -
  • o de la apertura de un hueco en la fachada o muro de cerramiento del inmueble en la parte trasera del edificio, que tenía como finalidad la unión de los locales con una construcción que se estaba elevando en el solar trasero del edificio, propiedad de la demandada, y que no formaba parte de la misma Comunidad de Propietarios - STS 15 de noviembre de 2010 -.»

Finalmente, la sentencia argumenta por qué, en el caso analizado, no se trata de una obra que exija la aprobación unánime, aunque se efectúe sobre elementos comunes:

«Para la sentencia de la Audiencia las obras se realizan en razón a un acuerdo de la comunidad que tiene por objeto la sustitución y mejora de un elemento común en un patio también común del edificio que no ha sufrido deterioro alguno y que está en situación de "beneficiar a los actuales vecinos y a quienes en el futuro deseen engancharse a las mismas", las cuales no requieren unanimidad sino mayoría; obras que no conllevan, según valoración probatoria efectuada en la sentencia recurrida, ninguna alteración o afectación de la estructura o estabilidad del elemento común sobre el que se han realizado ni han supuesto una modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo ni los estatutos de la comunidad, ni se están alterando las cuotas de participación de los comuneros

Leído lo anterior, el hecho de que se trate de una sustitución o mejora que beneficie a los actuales y futuros vecinos puede ser un elemento diferenciador importante, porque muchas de los ejemplos de obras en elementos comunes que sí requieren unanimidad parecen buscar más un interés particular o limitado que el bien común de la vecindad.

Pero, en cualquier caso, las restantes características son las más relevantes a la hora de permitir acuerdos no unánimes para actuar sobre elementos comunes. Por lo que podemos concluir que:

  • Es conveniente que se trate de una sustitución o mejora que beneficie a una generalidad de vecinos;
  • Pero es necesario que no afecte a la estructura o estabilidad del edificio o del elemento común,
  • que no modifique las reglas del título constitutivo o de los estatutos comunitarios,
  • y que no se alteren las cuotas de participación.

La prohibición para cambiar el uso de un local a vivienda debe estar expresamente recogida en el título constitutivo

ACTUALIZACIÓN: El 6 de julio de 2018, el blog de Hayderecho.com publica este artículo de Fernando Gomá Lanzón que actualiza el tema y da noticia de la STS de 15 de junio de 2018 que confirma y consolida la doctrina.

ARTÍCULO ORIGINAL:

El supuesto examinado por la Sentencia nº 729/2014 de la Sala Primera del Tribunal Supremo, de 3 de diciembre de 2014, Rec. 3312/2012, que he encontrado en la página de Iustel, es bastante sencillo:

El propietario de un local hace obras en el mismo para transformarlo en vivienda, sin obtener el consentimiento de la comunidad de propietarios. El título constitutivo y los Estatutos recogen que la planta baja del edificio se distribuye en «locales comerciales». En el articulado de los Estatutos también se distingue entre «locales» y «viviendas», pero no consta una limitación o prohibición expresa para el cambio de destino de los elementos privativos. En las obras realizadas, no se alteran elementos comunes ni se modifican las cuotas de participación.

La comunidad de propietarios demanda al titular del local transformado en vivienda y el Juzgado de Primera Instancia estima la demanda, condenando al demandado «a dar al inmueble el uso y destino que tenía originariamente de local de negocio, debiendo cesar en su uso como vivienda», y declarando «la nulidad de la inscripción registral del cambio de uso del inmueble», «porque para modificar el uso del inmueble -no fue una reforma, sino un cambio de local comercial a vivienda- era necesaria la autorización de la Comunidad por unanimidad».

La Audiencia Provincial desestima el Recurso de Apelación y confirma la sentencia de instancia, con idéntico argumento: «subrayando que todo cambio en los Estatutos -y la transformación en vivienda fue un cambio- exige la unanimidad de los comuneros».

Pues bien, el Tribunal Supremo estima el Recurso de Casación y casa ambas sentencias, desestimando la demanda inicial y legitimando la actuación del propietario que transformó el local en vivienda sin consentimiento de la comunidad.

«QUINTO.- Doctrina de la Sala Tras declarar que el derecho a la propiedad privada es un derecho reconocido por el artículo 33 de la Constitución Española y que, como dicen las sentencias de esta Sala de 1 y 9 de octubre de 2013, está concebido ampliamente en nuestro ordenamiento, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente -limitaciones que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo-, la Sala tiene establecido lo siguiente:

1.- En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atiendan al interés general de la comunidad. Prohibiciones estas que, como indican las sentencias de 20 de octubre de 2008 y 30 de diciembre de 2010, citadas por la de 5 de octubre de 2013, referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, que es lo sucedido en el caso del recurrente, deben constar de manera expresa: la sentencia de esta Sala de 24 de octubre de 2011 declaró en su fallo: “Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad privada exige, para que sean eficaces, que consten de manera expresa”.

Por lo demás, a fin de tener eficacia frente a terceros deben estar inscritas en el Registro de la Propiedad.

2.- Existe, pues, una plena libertad para establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria, como señalan las sentencias de 23 de febrero de 2006 y 20 de octubre de 2008, entre otras.»

En el Fundamento Sexto, la Sentencia del Tribunal deja constancia de la existencia de licencia municipal de obras, aunque no es un dato relevante en ninguna de las instancias, y tampoco en la casación.

Y, finalmente, recoge dos supuestos en los que sí es necesario el consentimiento unánime, aunque no haya prohibición expresa en los Estatutos:

«No consta en las instancias -nada dicen las sentencias de la Audiencia y del Juzgado-, que la transformación que hizo el recurrente cambiando el destino de su local comercial a vivienda alterara elemento común alguno o modificara las cuotas de participación, supuestos en los que, pese a la inexistencia de prohibición expresa, habría sido necesaria la autorización unánime de la Comunidad de Propietarios

En definitiva, de conformidad con la doctrina jurisprudencial citada, el cambio de uso de local a vivienda no necesita el consentimiento de la comunidad de propietarios si se cumplen todos los siguientes requisitos:

  • Que no conste una limitación o prohibición expresa de la alteración del uso en el título constitutivo.
  • Que no se alteren elementos comunes.
  • Que no se modifiquen las cuotas de participación.

Otra sentencia más para el breviario de sentencias que algún día demostrarán su utilidad.


La obligación de las comunidades de propietarios de ejecutar ajustes razonables en materia de accesibilidad

Álvaro Cerezo Ibarrondo, Arquitecto, en el blog de Orbenismo, sobre la acción urbanística en el País Vasco, nos trae una duda interpretativa ciertamente interesante, con relación a la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas (L3R) y la modificación que operó en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH), a raíz de una consulta del Gobierno Vasco resuelta por la Subdirección General de Urbanismo del Ministerio de Fomento.

En el artículo «Ajustes razonables y obras de comunidad», expone las definiciones sometidas a consulta, por las dudas interpretativas que genera la reforma:

«La L3R en su artículo 2 sobre definiciones, apartado 4, recoge la siguiente:

"4.Ajustes razonables: las medidas de adecuación de un edificio para facilitar la accesibilidad universal de forma eficaz, segura y práctica, y sin que supongan una carga desproporcionada. (...)

Se entenderá que la carga es desproporcionada, en los edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal, cuando el coste de las obras repercutido anualmente, y descontando las ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes".»

«A su vez, el apartado cuatro de la DF 1ª de la L3R, sobre modificación de la LPH indica:

"Cuatro. El artículo 10 [de la LPH] queda redactado de la siguiente manera:

1.Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) (…)

b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal (…), siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido

Pues bien, lo que la consulta del Ministerio explica es que el objetivo de la reforma legal consiste en que, aunque el coste de la obra exceda del límite establecido para que la carga se entienda desproporcionada, los ajustes razonables en materia de accesibilidad y las demás obras que cumplan los requisitos establecidos en el artículo 10 LPH reformado seguirán siendo obligatorios para la comunidad de propietarios, y no requerirán acuerdo previo de la Junta, si el propietario que requiere la obra se ofrece a sufragar el exceso de coste.

«Por tanto, el artículo distingue entre la obligación en sí, y el coste que se puede llegar a exigir, de ahí que determine que: “No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido". Esa es una de las modificaciones más relevantes introducidas por la L3R, en la medida en que la redacción anterior permitía interpretar que si las obras superaban el limite económico de las doce mensualidades, ni siquiera eran obligatorias para la Comunidad de Propietarios, de modo que los propietarios podían negarse a pagar dichas mensualidades, incluso en el caso de que la persona discapacitada o mayor de setenta años estuviera dispuesta hacerse cargo del resto.»

Pero las dudas interpretativas se mantienen y las apunta certeramente Álvaro Cerezo. En primer lugar, se pregunta «¿Se puede extractar de la dicción literal de los artículos 2.4 L3R y 10.1 LPH, la conclusión de la nota informativa?».

En mi opinión, se trata de interpretar, de los dos artículos citados, el inciso que se refiere al coste de las obras «repercutido anualmente». ¿Qué quiere decir eso? ¿Cuántas anualidades de repercusión? ¿Cómo se interpreta la voluntad del legislador en ese caso? El Ministerio de Fomento responde lo siguiente:

«(...) las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes no se refieren exclusivamente a una anualidad, sino a tantas anualidades como permita la financiación ajena de las obras, mediante créditos o el pago aplazado que pueda llegar a obtener la comunidad de propietarios. Lo habitual es que este tipo de obras se financien en varios años y, en la práctica, no solo las entidades conceden créditos con este objetivo, sino que las propias empresas instaladoras ofrecen un fraccionamiento del gasto en varios años, o incluso financiación específica al efecto.

Esta regla se conecta con lo señalado en el apartado anterior en el sentido de que, nuevamente, si en el proceso de negociación de la financiación o del crédito, el número de años que se acuerde para repercutir los gastos no es suficiente para pagarla totalidad de las obras necesarias para alcanzar los ajustes razonables, estas continuarán siendo obligatorias para la comunidad si la persona que las haya requerido se compromete a abonar la diferencia.»

Así que se introduce, vía interpretativa del Gobierno, es cierto, un elemento verdaderamente aleatorio y que puede dar lugar a arbitrariedad.

Sin embargo, aun compartiendo la preocupación de Álvaro Cerezo, y las preguntas que formula en su artículo, me parece un criterio razonable: caso por caso, si hay una obra que cumple con las condiciones legalmente establecidas de necesidad, la financiación obtenida por la comunidad o por el propietario interesado permite abonar el coste en varias anualidades (sin que la norma fije cuántas), y el interesado que requiere la obra sufraga el exceso del coste de cada anualidad, la obra sigue siendo obligatoria y no es necesario el consentimiento de la comunidad, estando cada uno de sus miembros obligado a abonar hasta el límite legal, es decir, hasta doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Gracias a Álvaro Cerezo Ibarrondo por traernos esta cuestión y una reflexión tan interesante, en el artículo que os invito a leer completo aquí.


El nada dudoso negocio de los proindivisos

Como a mí la imaginación no me alcanza, me maravillan las ideas de negocio que se le ocurren a la gente en general, y a los abogados en particular.

Leyendo este artículo de El País, titulado «¿Y si mi ex se niega a vender el piso?», he conocido por primera vez la existencia de empresas y despachos de abogados cuyo negocio consiste en la adquisición de cuotas proindivisas sobre bienes inmuebles, tanto en matrimonios disueltos pendientes de liquidación como en titularidades indivisas procedentes de herencias.

El mecanismo no es muy complicado:

«Estas empresas compran “la parte que quiera vender el comunero en tres o cuatro días, con todos los costes del procedimiento pagados, salvo la plusvalía municipal. Se hace ante notario y se paga el precio convenido mediante un cheque bancario nominativo al vendedor”, señala Alberto Arpide, abogado experto en derecho sucesorio y gerente de Compro tu Proindiviso.

Es una solución rápida, aunque el bolsillo quedará algo resentido (el precio que recibe siempre está por debajo de su valor de tasación). En función del barrio se paga entre el 35% y hasta un máximo el 50% de la tasación, siempre y cuando sus gastos de IBI y cuotas de comunidad se encuentren al día, indica Arpide. (…)

Tras la adquisición, su misión es negociar con la expareja e intentar llegar a un acuerdo amistoso: comprar el resto, alquilar y repartir la renta o vender de mutuo acuerdo. “La vía judicial, para conseguir la división de la cosa común, es la última opción, aunque a veces no queda más remedio”, señala el gerente de Compro tu Proindiviso. “En la mayoría de ocasiones encontramos muy receptivos al resto de copropietarios al plantearles la nueva situación. Son muchos los que siguiendo nuestro consejo acceden a sacar a la venta el inmueble por un precio pactado entre todas las partes”, advierte Canteli.»

Aparte de que todo el texto esté redactado más como un publireportaje que como un artículo periodístico, me hace gracia la referencia al acuerdo «amistoso» y que, «al plantearles la nueva situación» y «siguiendo nuestro consejo», la mayoría de la gente acceda a vender su participación indivisa, por supuesto, por un precio inferior al de la tasación que ha elaborado la propia empresa, no digamos ya al de mercado.

Seguro que no hace falta más que una breve explicación de la acción de división de cosa común y del efecto que sobre el precio puede tener la venta del bien inmueble en pública subasta, para que cualquiera se vea compelido a no empeorar aún más la nueva situación.

Me refiero en el título del post al nada dudoso negocio de los proindivisos porque, en efecto, me plantea pocas dudas.

No tengo ninguna duda de que se trata de un negocio. Y tampoco tengo duda de que me parece moralmente reprobable. Hacer uso de la facultad de dividir la cosa común establecida (y deseada) por el artículo 400 del Código Civil, para obtener rendimiento de la adquisición de un bien por un precio inferior al que se establecería en un mercado libre de coerciones, es en mi opinión un fraude de ley, tal y como lo define el artículo 6.4 CC.


Requisitos de la buena fe a efectos de usucapión ordinaria

Nunca me aburro de leer sobre posesión a título de dueño, buena fe o justo título, porque la suerte de haber tenido un profesor como Jorge Caramés Puentes me convirtió en freaky de la usucapión.

Por lo demás, suelo decir a menudo que admiro a la gente a la que genuinamente le gusta el Derecho. A mí me divierte poco, con alguna excepción como ésta de la prescripción adquisitiva. Como digo, disfruté tanto con la oratoria precisa del Profesor Caramés que, casi veinte años después, sigo saboreando sus matices y la huella perdura. Vaya desde aquí mi saludo al maestro.

La resolución que traigo hoy, Sentencia nº 370/2014, de 8 de octubre de 2014, de la Sala Primera del Tribunal Supremo (Rec. 1337/2012), que he leído en la página de Iustel, examina una vez más el requisito de la buena fe que, con el justo título, es necesario para el cómputo del plazo de la prescripción adquisitiva ordinaria.

FJ Tercero, apartado 2. «En este contexto debe señalarse, contrariamente a la valoración realizada por la Audiencia, que la calificación de la buena fe como presupuesto de la prescripción ordinaria no puede quedar reconducida, únicamente, a una interpretación literalista del artículo 1950 del Código Civil en favor de su delimitación como un mero estado psicológico consistente en la "creencia" de que el transferente era titular del derecho real y venía legitimado para transferir el dominio. En efecto, conforme a la interpretación sistemática del precepto citado en relación, entre otros, con los artículos 433, 435, 447, 1941, 1952 y 1959 del Código Civil, así como con los artículos 34 y 36 de la Ley Hipotecaria, y de acuerdo con el reforzamiento del principio de buena fe que la reciente doctrina jurisprudencial de esta Sala viene realizando respecto de aquellas instituciones o figuras jurídicas que resulten particularmente informadas por este principio, entre otras, SSTS de 11 de diciembre de 2012 (núm. 728/2012) y 14 de enero de 2014 (núm. 537/2013), debe precisarse que dicha apreciación meramente subjetiva del adquirente no resulta, por sí sola, determinante de la buena fe en el ámbito de la adquisición de los derechos reales, pues se requiere del complemento objetivable de un "estado de conocimiento" del adquirente acerca de la legitimación del transmitente para poder transmitir el dominio; aspecto al que igualmente le es aplicable una carga ética de diligencia "básica" que haga, en su caso, excusable el error que pudiera sufrir el adquirente respecto del conocimiento de la realidad del curso transmisivo operado

Es decir, el estado psicológico consistente en creer que el vendedor es dueño de la cosa y puede transmitirla exige que haya un complemento objetivable (externo, visible, comprobable, tal y como lo entiendo) de ese conocimiento del comprador acerca de la legitimación del vendedor.

Objetivación que se cumple cuando el comprador ha desplegado una diligencia básica que permite que el error sobre las verdaderas circunstancias del vendedor sea excusable (porque el error existe, claro está, y es la usucapión la que viene a subsanarlo).

En el caso analizado en la Sentencia, en la que unos arrendatarios adquirieron las viviendas de un legatario que carecía de facultades para transmitir, siendo como eran, varios de aquellos arrendatarios, coherederos de la misma herencia y debían conocer las carencias del transmitente, la ausencia de diligencia para sustentar objetivamente el estado psicológico de la buena fe es casi grosera.

Por eso es por lo que el Tribunal Supremo casa la Sentencia de la Audiencia Provincial y critica su interpretación meramente literalista del artículo 1.950 CC.

FJ Tercero, apartado 3. «La doctrina jurisprudencial expuesta, llevada al supuesto de enjuiciamiento, exige realizar las siguientes precisiones que conducen a la estimación de los citados motivos. En el presente caso, la inferencia establecida a partir de las circunstancias de hecho que concurren lleva a la conclusión de que los adquirentes eran conocedores tanto de la debilidad del propio título transmisivo, esto es de la compraventa del inmueble efectuada con un legatario de la herencia, sin consentimiento o apoderamiento del resto de herederos y beneficiarios consorciales del patrimonio hereditario, que la propia sentencia de la Audiencia tacha de "título defectuoso" respecto de su eficacia jurídico-real, como de la falta de legitimación del transmitente para operar dicha eficacia transmisiva por su solo consentimiento. En efecto, tal y como alega la parte recurrente respecto de los antecedentes de hecho del caso enjuiciado, los adquirentes del inmueble conocieron, o debieron conocer por medios racionales de una diligencia básica, que D. Alonso no era propietario único del inmueble, ni tenía autorización o apoderamiento de los demás copropietarios para realizar dicha transmisión; todo ello, habida cuenta de hechos tan relevantes al respecto como, entre otros, que entre los propios compradores estuvieran herederos y familiares de la causante, D.ª Bibiana, que su testamento fuera conocido por los residentes de la finca y que, en su caso, entre los pretendidos adquirentes figuren la portera de la finca y su esposo. La ponderación de estos hechos, en el marco de la doctrina jurisprudencial expuesta, lleva a la conclusión de la falta del presupuesto de buena fe en el proceso adquisitivo de los compradores del inmueble y, por tanto, a la inaplicación de la prescripción ordinaria pretendida resultando solo posible la prescripción extraordinaria; cuestión que tampoco resulta de aplicación en el presente caso por no darse el transcurso de tiempo requerido. La estimación de este motivo comporta la estimación del recurso de casación, sin entrar en el análisis de los restantes motivos formulados.»

Por otra parte, la Sentencia también resulta de interés porque, antes de estimar el recurso de casación, desestima el recurso extraordinario por infracción procesal igualmente interpuesto por el recurrente, y hace un conveniente repaso de la jurisprudencia en materia de motivación de sentencias, revisión de la prueba por el Supremo y carga de la prueba.

La Sentencia comentada, como es habitual, pinchando en el título del post.


Algo huele mal en la encomienda del Registro Civil a los registradores mercantiles, y no es por estos.

Reconozco que este asunto escapa de mi especialidad y no me he detenido a estudiarlo con detalle. Básicamente, mi postura se resume en que, cada vez que oigo a un gobernante decir que un servicio público «continuará siendo gratuito», echo mano de la cartera para que no me la afane.

Pero dejo constancia en el blog de dos artículos muy ilustrativos, de los que he tenido conocimiento a través del blog ‘De Lo Justo Y De Lo Humano’ de Alfredo Herranz, y así ayudo a darles difusión, en la modesta medida de mis posibilidades.

El primero de ellos, del blog de hayderecho.com, se titula “La cesión del Registro Civil a los registradores mercantiles (o el problema del polizón)", y presenta con rigor una buena serie de dudas con relación a este tema:

1.- El ignoto sistema de financiación de este Registro Civil «gratuito para sus usuarios», sobre el que el artículo aventura cuatro fórmulas, para cuestionarlas todas y extrañarse por el riesgo que supone meterse en semejantes aventuras.

«En fin, que todas las posibilidades de financiación son extraordinariamente problemáticas y presentan riesgos de fracaso muy elevados, máxime en un escenario próximo en el que Mariano Rajoy pueda no estar al frente de la nave del Estado. ¿Qué explica entonces esta sorprendente falta de aversión al riesgo en un colectivo tradicionalmente tan prudente como el registral?».

2.- La extrañeza que provoca que el proceso para la contratación del sistema informático necesario para poner en marcha el servicio se encomiende a la empresa pública “Ingeniería de Sistemas para la Defensa de España”, que no ofrece en este caso otra razón más comprensible que su propia opacidad.

«(...) en esta ocasión la opacidad no viene dada únicamente por la dimensión temporal de los acontecimientos y por la imposibilidad material de adivinar el futuro, sino porque parece que el proceso va a encomendarse (disposición adicional vigesimotercera) a la empresa pública “Ingeniería de Sistemas para la Defensa de España”, entre cuyos atributos no figura precisamente el de la transparencia.

La característica fundamental de los procesos en los que interviene esa entidad, por evidentes razones de seguridad nacional, es su opacidad y su carácter negociado y no abierto al concurso público general; que si puede tener alguna justificación cuando se trata de cuestiones militares sensibles, es más dudosa en este caso. En definitiva, que la preselección de candidatos y la asignación final del contrato se realizará atendiendo a cuestiones subjetivas y personales, basadas principalmente en la confianza, de no fácil fiscalización.»

3.- Y la evidente sospecha de que dicha falta de transparencia oculte al polizón, al verdadero beneficiario de toda la operación, así como la inmediata reacción del Colegio Nacional de Registradores para que el pastel se reparta entre todos.

«Circunstancia muy relevante en este país si a la vez ostentan cierta influencia y/o una notable capacidad de persuasión, como parece que ocurre en el caso de la sociedad Futuver, auténtico favorito en las apuestas. Aun cuando esta sociedad estuviese integrada por registradores (que como sus compañeros pueden sufrir un evidente riesgo de laminación) los beneficios posibles obtenidos del millonario contrato lo compensarían sobradamente, aunque –qué lástima- lamentablemente esos beneficios no podrán ser compartidos. De esta manera se define un caso de libro de polizón o de free rider.

El Colegio Nacional de Registradores lo ha comprendido de inmediato y se ha lanzado a buscar una vía para compartir esos beneficios, lo cual resulta lógico e irreprochable, al menos desde su punto de vista. Según nos cuenta esta noticia de El Mundo, que reproduce una circular interna del Decano, el Colegio ha decidido impugnar el pliego de condiciones y presentar una denuncia ante la Comisión Nacional de Mercados y de la Competencia (CNMC). Elemental, porque puestos a socializar el riesgo lo justo es hacer lo mismo con los beneficios. Lo que ocurre es que, aunque la reclamación prospere, si el beneficio hay que repartirlo entre todos los tripulantes (y no entre unos pocos polizones), y encima con verdadera competencia, entonces la cosa seguro que ya no tiene tanta gracia y puede incluso que la aventura no tenga justificación para nadie.»

El segundo de los artículos es un poco más espeluznante, y confirma tanto las sospechas de adjudicación opaca como mis temores con relación al cuidado de mi cartera. Del blog de cuartopoder.es, se titula La privatización del Registro Civil, un ‘pelotazo’ de 5 millones sin aclarar.

Al parecer, el posible «polizón» de la noticia anterior, la empresa denominada Futuver, ya se llevó en su día la adjudicación directa y sin concurrencia del software informático para los expedientes de nacionalidad encomendados al Colegio de Registradores, por un importe casi diecisiete veces superior a su coste estimado real, y el Gobierno niega toda explicación a los Diputados del Congreso que se la piden.

«La sorpresa fue en aumento cuando una auditoría del Colegio reveló que la contratación de Futuver se realizó “por encima de los precios de mercado”. Otra auditoría externa realizada por la consultora Hitachi puso de relieve que Justicia “decidió unilateralmente que el software de gestión de los expedientes de nacionalidad fuese adjudicado directamente y sin concurrencia a la empresa Futuver, sin que se compararan otras posibilidades” y subrayó que el coste “o bien queda claramente por encima de los precios de mercado o bien parece totalmente fuera de cualquier regla habitual de mercado”. La conclusión fue que “el sistema informático de gestión de los expedientes de nacionalidad podía haber costado entre 300.000 y 400.000 euros”, es decir, doce veces menos de lo que se pagó.

Llamazares pidió aclaraciones sobre estos hechos y reclamó la exigencia de responsabilidades políticas y penales, si las hubiere. El Gobierno le ha contestado diciendo lacónicamente que no hay nada que investigar.»

Todo lo que sigue ocurriendo con nuestro dinero público, después de todos estos años en los que hemos asistido a la revelación del despilfarro más atroz y el enriquecimiento más bochornoso de unos pocos, da mucho miedo.

Hay más por donde tirar, siguiendo las referencias que se recogen en esos mismos artículos. Las dejo aquí apuntadas:

El artículo de Alfredo Herranz en su blog ‘De Lo Justo Y De Lo Humano’, del que parte todo lo anterior, pinchando en el título del post.


Doble garantía en las permutas por obra futura

Reconozco que, en cuanto oigo o leo los términos “derecho concursal”, mis escasas neuronas se funden y todo lo demás a partir de ese momento se me hace completamente incomprensible. Incidentes, calificaciones, masas, contramasas, algo me pasa que me hace impermeable a la absorción de la terminología de las quiebras empresariales.

Pero me he encontrado esta Sentencia del Supremo de 24 de febrero de 2015 y el supuesto de partida es uno que conozco mejor, así que me he puesto a leer y he conseguido llegar hasta el final. Sienta bien, lo recomiendo. Es como la primera vez que se consigue andar en bici.

El caso es el de una permuta de terreno por obra futura. Yo soy un particular dueño de un suelo en el que se puede construir, y se lo cedo a una empresa promotora para que, en efecto, construya. Cuando haya acabado, en pago del precio del suelo, me tiene que entregar un número de las viviendas construidas.

Total, que la empresa se va a pique, las viviendas nunca se entregan y yo, que tenía un terreno y estaba feliz porque iba a tener un porrón de pisos, me veo perdido en un concurso, que no es un juego de esos de la tele, sino una interminable cola de gente, como la del paro, pero con menos esperanza de cobrar ni para el bocata.

Presento mis papeles en el concurso y me dicen que muy bien, que tiene usted razón y que le debemos mucho dinero, pero póngase al final de esa cola, a ver si hay suerte, porque su crédito es de los normalillos.

Pero, oiga, que mi permuta tenía una doble garantía: me entregaron un aval, que el banco no ha querido ejecutar (esa parte no se explica bien en la sentencia, y la verdad es que da escalofríos), y también estaba garantizada con condición resolutoria inscrita en el registro. Dice ese libro gordo de Petete (Ley 22/2003 Concursal, que no es un libro muy gordo pero parece un manual de brujería), que si tengo una condición resolutoria, lo mío es un crédito con privilegio especial, y tengo que estar ahí arriba en la cola.

El Juzgado de lo Mercantil y la Audiencia Provincial dicen que nones, que crédito ordinario, vulgar, ande y vuelva a casa y no moleste.

Pero hete aquí que el Tribunal Supremo, en una de esas raras ocasiones en las que llegas a la cumbre y se abre el cielo y se oyen las trompetas de miles de querubines, estima el recurso de casación y dice que sí, ¡que es un crédito con privilegio especial! ¡Aleluya!

«3. El motivo debe estimarse por las razones que exponemos a continuación.

El art. 90.1.4º LC establece que son créditos con privilegio especial los que resulten del precio de la cosa vendida con condición resolutoria, que los equipara, a estos efectos, a las cláusulas de reserva de dominio y de prohibición de disponer.

Para que puedan gozar de este privilegio especial es necesario que figuren las garantías con los requisitos y formalidades previstos en su legislación específica para su oponibilidad a terceros, conforme prevé el art. 90.2 LC.

Es evidente que, en el presente supuesto, el crédito que ostentan los recurrentes resulta de una escritura pública otorgada por los mismos con Pavimentos Moraga, S.C.L, el 18 de enero de 2006, ante el Notario don Miguel Ángel Vicente Martínez, no 148 de su protocolo, calificada de permuta de finca urbana por obra nueva, en la que aparecen las estipulaciones sexta y séptima que se han dejado reproducidas en el fundamento de derecho primero 1 de la presente resolución, que incluyen la controvertida condición resolutoria. Condición debidamente inscrita, respecto de la que la hoy concursada pretendió la rectificación de los asientos del Registro de la Propiedad para su cancelación. Solicitud que le fue denegada por el Registrador encargado del registro público y, frente a cuya denegación, la parte recurrida interpuso recurso gubernativo ante la DGRN, que resolvió desfavorablemente para quien impugnaba la calificación, señalando que la existencia de la condición resolutoria no era un error, y que, para su modificación o rectificación o anulación, sólo podría realizarse mediante el consentimiento del o de todos sus titulares registrales o bien mediante una resolución judicial recaída en juicio declarativo.»

¿Y qué hemos aprendido hoy, Espinete? Que no basta con un aval para garantizar las permutas por obra futura, que es todo lo que hacías hasta ahora, sino que tienes que inscribir una condición resolutoria en el Registro de la Propiedad, para que sea oponible a terceros y, en caso de concurso de acreedores, tengas un privilegio especial y puedas ponerte arriba en la cola. Chis pun.

La sentencia, pinchando en el título del post.


La actualización de la renta habrá de pactarse expresamente en los arrendamientos

El BOE de ayer, 31 de marzo de 2015, publicó la Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española (nombre sugestivo donde los haya). Trae novedades en materia de arrendamientos, que Pelayo de Salvador ha resumido de forma muy conveniente en su blog. A partir de ahora, con la reforma del artículo 18 LAU:

«1) Las partes pueden pactar libremente el mecanismo de actualización, sea cual sea.
  1. Si no se establece nada en el contrato sobre la actualización de la renta, se entenderá que no procede actualización alguna.

  2. Si se prevé la actualización de la renta, pero no se establece el índice de referencia, aplicará supletoriamente el Índice de Garantía de Competitividad.

  3. Estas modificaciones únicamente aplican a los contratos firmados a partir del 1 de abril de 2015.»

Por lo tanto, idea principal: la actualización de la renta, sea con el índice que sea, se tendrá que pactar expresamente en el contrato de arrendamiento porque, en caso contrario, no habrá actualización.

A lo anterior, únicamente añadir un matiz que también se recoge en el artículo: la modificación no significa que desaparece el IPC de los contratos de arrendamiento, sino que las partes deberán pactarlo expresamente si quieren referenciar la actualización al IPC.

El artículo, pinchando en el título del post.

Bonus 1: esta publicación de Begoña Costas de Vicente en el blog de Sepín también lo explica estupendamente bien.

Bonus 2: En este artículo del Blog Salmón se puede entender cuál es la finalidad de la Ley de desindexación o “Ley anti-IPC”, y qué es el Indice de Garantía de Competitividad: «La variación del IGC será igual a la inflación en la zona euro menos un factor corrector fijado por el ejecutivo anualmente. El valor máximo del IGC se fija en el 2% como línea de inflación prevista en la eurozona a largo plazo y un mínimo del 0%».


Viene cambio en el régimen de prescripción de acciones civiles

Con esta sana costumbre de mantener una lista permanente de unos doscientos artículos pendientes de lectura, no es de extrañar que me entere ahora de una noticia que ya tiene un mes, y que nos anuncia cambios en el régimen de prescripción de acciones civiles que nos acompaña desde hace casi 126 años.

Iciar Bertolá Navarro, en el blog de la Editorial Sepín, nos informa de la aprobación del Proyecto de Ley de Reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que incluye modificaciones en el Código Civil.

«Esta reforma serviría para llevar a cabo una primera actualización del régimen de prescripción que contiene nuestro Código Civil, reduciendo de 15 a 5 años el plazo general de prescripción marcado en el art. 1964, que es una cuestión de una gran importancia en la vida jurídica y económica de los ciudadanos.»

El plazo residual de prescripción, reducido de 15 a 5 años. Al parecer, esto ya es así en Cataluña, cosa que, por supuesto, también desconocía.

Se pretende acabar también con la inveterada costumbre (de los letrados) de encadenar un burofax tras otro, año tras año, para interrumpir la prescripción y ganar tiempo porque no nos ha dado la vida para preparar la demanda. Después de la primera reclamación extrajudicial, un año para la reclamación judicial. Si no, no hay interrupción de la prescripción.

Y en cuanto al régimen transitorio de las acciones nacidas antes de la reforma, artículo 1.939 CC. Es decir, podrán tener quince años desde que nacieron, pero sólo durante los cinco primeros años después de la entrada en vigor de la reforma.

El artículo, pinchando en el título del post.


El lío del IVA en la tasación de costas

Alfonso Pacheco Cifuentes recoge en un solo artículo, de forma exhaustiva, el «estado de la cosa» con relación a la inclusión del Impuesto sobre el Valor Añadido en las tasaciones de costas. El colofón es divertido, y perfectamente fundamentado en el completo análisis que le precede:

Delirante, ¿verdad? Es de estas cosas que se hace muy cuesta arriba explicarle a los clientes. A mí, lo único que se me ocurre es decirle algo así como “Mira, cuando nos tasen las costas, en el Juzgado te darán un mazo de tarjetas de la suerte, como las del Monopoly, para que cojas una y, en función de lo que te salga, veremos si el IVA de mi factura te lo comes tú o el contrario”.

Pero continuad leyendo hasta el final, porque a lo mejor hay esperanza en el legislador. Qué cosas digo.